Конституционный суд защитил права покупателя жилья у банка-банкрота

Конституционный суд выступил в защиту интересов россиян в вопросе покупки недвижимости у продавцов, впоследствии признанных банкротами. На основе прецедента создан механизм защиты прав покупателей в подобных случаях в будущем, но только если речь идет о единственном жилье.

КС рекомендовал законодательным органам пересмотреть правовое регулирование в рамках соблюдения судебными органами статьи 40 (право на жилье). Рекомендация сделана после рассмотрения жалобы петербуржца Сергея Кузьмина, оставшегося без квартиры, ранее купленной у банка. Кузьмин приобрел недвижимость у АО банк «Советский» летом 2015 года по цене почти в 11 млн руб., затем провел ремонт стоимостью в два раза больше, чем цена квартиры. Через несколько месяцев началась санация банка, через год сделка с Кузьминым была признана недействительной по причине продажи недвижимости по заниженной стоимости. Суд вынес решение: покупатель возвращает недвижимость, а банк — деньги. Но после передачи квартиры банк окончательно был признан банкротом и Кузьмин свои средства не получил.

Кузьмин пытался оспорить судебное решение в Верховном суде, затем подал жалобу в Конституционный суд. Он требовал признать неконституционными два пункта закона «О банкротстве» (касательно сделок банкрота до признания банкротства) и указал, что спорная квартира была его единственным жильем. В итоге КС принял постановление о пересмотре судебного решения. Теперь суду придется учесть: «безвозмездное изъятие единственного пригодного для проживания жилья» у гражданина из-за ранее заключенной сделки с банкротом — нарушение Конституции. 

В постановлении КС подчеркивается, законом предписывается в равной мере соблюдать права и интересы сторон. И пока не внесены поправки в законодательство, в подобных случаях рекомендуется действовать по следующему порядку:

• при признании недействительной сделки купли-продажи недвижимости в рамках банкротства продавца, покупатель в числе первых получает свои деньги от продажи имущества банкрота. Важный нюанс: приоритет действует только в случае, если спорная недвижимость — единственное жилье покупателя;

• покупатель имеет право жить приобретенной у банкрота в недвижимости «в течение разумного срока» (устанавливается судом) и передать жилье после возвращения денег.

Юристы оценили новый механизм неоднозначно. По мнению экспертов, в ряде подобных случаев могут ущемляться интересы других кредиторов.