Некоторые владельцы жилья, которые сдают недвижимость в аренду, уклоняются от уплаты налогов. Собственники опасаются, что сдавать квартиру будет невыгодно, а оформление документов затянется. Не все работают со статусом ИП или самозанятого, когда налог с аренды жилья платят 6 и 4% соответственно. Без статуса ИП и самозанятого сдают в налоговую декларацию и платят 13%-ный налог. Но без налогов арендодатель рискует. Если налоговая выяснит факт незаконной сдачи жилья, на вас наложат штраф и заставят платить налоги через суд. 

Рассказали о случаях, когда налоговая узнала о незаконной аренде, и о последствиях, которые ждут владельцев недвижимости.

Зачем сдавать недвижимость в аренду законно?

Если сдали недвижимость без договора, в случае порчи имущества со стороны квартирантов, не получите компенсацию через суд.

Квартирант не получит временную регистрацию, а его дети не смогут ходить в детсад по месту жительства. А если соседи пожалуются на шум в квартире и вызовут полицию, незаконный факт сдачи жилья в аренду вскроется, и заставят платить налоги. Бывают случаи, когда незаконный факт сдачи жилья в аренду фиксировался при налоговой проверке на предприятии. Например, сдали квартиру менеджеру, а в его компании началась налоговая проверка. Сотрудники выяснили, где живет менеджер, узнали, что он снимает квартиру и выявили отсутствие соглашения с арендодателем.

При сдаче недвижимости в аренду заключите договор с квартиросъемщиком в двух экземплярах. Если у вас ИП, будете платить 6% от дохода, а со статусом самозанятого — 4%. В обычном случае налог с аренды составит 13%. Со статусом самозанятого выгоднее сдавать квартиру, т. к. платить будете меньше. 

Как налоговая узнаёт о незаконной сдаче недвижимости?

Штрафы и судебные разбирательства перекрывают прибыль, которую получают владельцы квартир и не платят налоги. Если сотрудники налоговой заподозрят, что незаконно сдаете квартиру, они вызовут вас для дачи пояснений. Проведут опрос соседей, квартирантов, попросят документы на квартиру.

Налоговики выяснят, сколько примерно месяцев сдаете квартиру — достаточно будет показаний соседей и самих квартирантов. И сотрудники налоговой установят, какую ежемесячную плату вносят за съем жилья квартиросъемщики. На основании этих данных рассчитают сумму штрафа, пени и налога.

Пример 1

Елена целый год сдавала незаконно недвижимость в аренду за 20 тыс. руб. Налоги не оплачивала, и о незаконной сдаче имущества знали только ее подруги. Одна из ее знакомых из зависти сообщила, что Елена сдает квартиру в аренду без договора и ничего не платит. Сотрудники налоговой пришли на квартиру с проверкой, а квартиросъемщики не стали отрицать, что они в ней проживают. Представители ФНС заставили Елену оплатить штраф в размере 20% от общей суммы дохода, который за год составил 240 тыс. руб. В итоге Елена заплатила 48 тыс. руб.

Пример 2

Илья сдавал квартиру в аренду двум сотрудникам промышленного предприятия, на котором началась проверка налоговой. Выяснился факт незаконной сдачи жилья и Илью привлекли к ответственности. Все переводы квартиранты делали на карту, поэтому суд легко установил общую сумму незаконного обогащения — 150 тыс. руб. Суд постановил взыскать с Ильи 30 тыс. руб. для погашения штрафа и обязал собственника заключить с квартиросъемщиками договор.

Пример 3

Алексей шесть месяцев сдавал квартиру в аренду и решил ничего не регистрировать и не платить. Но соседи пожаловались на шум в квартире после 01:00 ночи. Приехали сотрудники полиции, наложили штраф на квартирантов за нарушение тишины и вызвали владельца недвижимости. При проверке установили факт незаконной сдачи жилья. Алексею пришлось отчитываться перед ФНС и платить 24 тыс. руб. штрафа.

Штрафы за незаконную сдачу недвижимости в аренду

Если вина владельца недвижимости доказана, против него примут следующие меры:.

• Если допустили просрочку по уплате налога, штраф составит 5% от общей суммы, но не менее 1000 руб.

• Штраф — от 20 до 40% от общей суммы дохода. Процент штрафа зависит от того, умышленно или нет владелец жилья уклонялся от уплаты налога.

Если владелец недвижимости уклонялся от уплаты налогов более трех лет, дело могут переквалифицировать по уголовной статье 198 УК. РФ. Но в этом случае сумма неуплаты налогов за месяц должна быть не менее 75 тыс. руб. Если вина будет доказана в суде, виновному назначат штраф от 100 до 300 тыс. руб., наложат арест до года или принудят к исправительным работам до шести месяцев.

Читайте статью «Брать ипотеку или копить самому: что выгоднее?»

Как законно сдать недвижимость в аренду?

Договор с квартиросъемщиком оформляется чаще всего на 11 месяцев, т. к. в этом случае не нужно регистрировать сделку в Росреестре. А чтобы повторно не заключать договор через 11 месяцев, пропишите в соглашении пункт о возможности продления договора. 

Договор о сдаче недвижимости в аренду заполняется в произвольной форме. Но обязательно указываются контактные и паспортные данные сторон. Собственник вписывает все ценные вещи и технику в квартире. Указывается срок аренды, количество проживающих человек, порядок и сумма расчета, кто оплачивает коммунальные услуги. Разрешается прописать условия повышения арендной платы.

Пример договора аренды:

Почему лучше сдавать квартиру в аренду по договору?

• В случае порчи имущества проще будет отстоять свои интересы. С договором пострадавшая сторона получит возмещение ущерба.

• Квартиранты могут оформить детей в сад, школу и указать сведения о проживании на работе. Без договора квартиранты не смогут указывать данные о себе на работе. 

• Если не платите налог, сдавая недвижимость в аренду, есть много обстоятельств, которые создают риски — например, пожалуются соседи или квартиранты проговорятся.

Получите бесплатную консультацию по телефону или задайте вопрос на сайте.