Когда покупаете квартиру в ипотеку на 10–15 лет, не можете даже предположить, что будет в будущем. За это время люди меняют работу, женятся, рожают детей, а некоторые задумываются о переезде в другой город. Продать ипотечную квартиру разрешается в любых случаях. Исключения — банк отказывается принимать заявку или у вас есть долги по ипотеке. Почему банк отказывает и как продать квартиру — читайте в статье.

Как продать ипотечную квартиру?

Чтобы продать ипотечное жилье, требуется разрешение банка. Если хотите продать недвижимость без согласия банка, сделать это возможно только после погашения долгов по ипотеке. Чтобы получить одобрение на проведение сделки, обратитесь в банк, где оформляли ипотеку и попросите разрешение о продаже. Ждать ответ от банка придется в течение месяца.

Выплата ипотеки досрочно

Найдите покупателя и возьмите с него задаток, которого будет достаточно для выплаты долга по ипотеке. Этими деньгами вы расплатитесь с банком, который снимет обременение. Схема продажи следующая.

• Берете разрешение в банке и высчитываете оставшийся долг.

• Составляете договор купли-продажи и заверяете документ у нотариуса.

• Выписываете всех жильцов из квартиры.

• Получаете задаток, который соответствует сумме ипотечного долга.

• Вносите деньги в банк.

• Передаете права собственности и получаете остаток денег от покупателя.

Погашение ипотечного долга по ходу сделки

Здесь в качестве получателя задатка выступает банк. Схема продажи ипотечного имущества выглядит так.

• Получите одобрение банка и рассчитайте остаток долга.

• Покупатель откроет одну ячейку для выплаты остатка долга вам, а другую ячейку для суммы непогашенной ипотеки.

• Сделка регистрируется после составления договора купли-продажи.

• Вы из депозитарной ячейки получаете деньги, чтобы рассчитаться с долгами.

• Залоговое обременение переходит к покупателю.

• Остаток денег перечисляется банку и залоговое обременение снимается.

Это безопасный вариант проведения сделки — весь процесс передачи прав собственности и денег от продавца к покупателю контролируется банком.

Как быстро подготовить квартиру к продаже — читайте здесь.

Продажа недвижимости с долгами по ипотеке

Если у покупателя нет денег, чтобы полностью закрыть ипотечные долги, воспользуйтесь схемой переоформления ипотечных обязательств на другого человека. Учитывайте только, что условия по ипотеке для вас могут поменять. Здесь все будет зависеть от вашего ежемесячного дохода, пенсионных отчислений и кредитной истории. Схема продажи выглядит так.

• Вы получаете одобрение банка.

• Находите покупателя, у которого будет достаточно денег, чтобы рассчитаться с оставшимся ипотечным долгом.

• Заключаете договор задатка и оформляете сделку у нотариуса.

• Деньги переводят в банк для оплаты ипотеки.

• Снимают залоговое обременение.

• Покупатель оформляет новую ипотеку на сумму, которую должен вам отдать.

• Оформляется сделка.

• Банк выдает деньги покупателю, которыми он рассчитывается с вами как с продавцом.

Риск для обеих сторон в этом случае минимальный. Но процесс оформления сложный, поэтому не каждый захочет связываться с такой сделкой.

Банк продает недвижимость

Если нет денег на выплату долгов по ипотеке, попросите банк продать недвижимость за вас. Банк будет продавать квартиру на специальных площадках. И для реализации такой схемы требуется согласие банка и заемщика.

У этого способа продажи большой минус — при продаже недвижимости устанавливается низкая цена. В итоге вы можете ничего не получить за квартиру, а все деньги пойдут на погашение ипотечных долгов. Банк не волнуют ваши интересы, для него главное — вернуть деньги.

Что делать, если банк не дает согласие на продажу?

Банк вправе отклонить заявку на продажу квартиры. Но это не значит, что вы не продадите такую квартиру. Найдите покупателя, который внесет наличными задаток, равный сумме долга по ипотеке. Эта сумма может достигать один-два или более миллионов рублей. Других вариантов у вас нет.

Если найдете покупателя, который согласится на внесение задатка равного сумме долга, снимите обременение и рассчитайтесь с ипотечными долгами. Остаток суммы получите после подписания сделки.

Какие нужны документы, чтобы продать ипотечную квартиру?

Для продажи обремененной недвижимости потребуются следующие документы.

• Выписка из ЕГРН. Заказывайте на сайте Росреестра, ее стоимость 350 р.

• Ипотечный договор.

• Если долей квартиры владеют несовершеннолетние, потребуется согласие органов опеки.

• Когда состоите в браке — копия свидетельства о браке.

• Если развелись, а квартиру купили в браке — свидетельство о разводе и получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги.

• Возьмите в управляющей компании или МФЦ справку, что нет долгов по коммуналке.

• Справка об оценке недвижимости. Закажите оценщиков.

Требуется ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?

Когда вы продаете ипотечное жилье, это не освобождает от выплаты налога. Налог с продажи квартиры составляет 13%, но если вы владеете недвижимостью более пяти лет, платить государству ничего не нужно.

Формула расчета налога выглядит так:

Налог = (сумма, которую вы получили за квартиру минус сумма покупки и процентов)* 13%.

Пользуйтесь такой формулой расчета в том случае, если цена квартиры в договоре превышает 70% от кадастровой стоимости. Если вы продаете квартиру в ипотеке, при расчете уплаты налога подтвердите расходы документально. Для этого предъявите в налоговую службу копию ипотечного договора.

налог = (цена кадастровая *0,7 - 1 млн руб.) * 13%.

Если нет документов для подтверждения расходов на квартиру, воспользуйтесь налоговым вычетом в размере 1 млн руб. 

Инструкция — как продать ипотечную недвижимость?

• Возьмите все необходимые документы и обратитесь в банк.

• Узнайте точную сумму долга и получите одобрение.

• После согласия банка выставьте недвижимость на продажу. 

• Воспользуйтесь одним из способов: досрочно рассчитайтесь с ипотекой вырученными с продажи деньгами; доверьте продажу недвижимости банку; найдите покупателя, который будет готов внести задаток, равный сумме ипотечного долга; продайте недвижимость вместе с долгами.

• Залоговое обременение снимут, когда деньги поступят в банк и долги по ипотеке будут полностью закрыты.

• Передайте права собственности через Росреестр, после того как подпишите сделку. 

Если остались вопросы, задайте их специалисту МБК, оформив онлайн-заявку. Консультируем бесплатно.