Когда семья с детьми планирует улучшить жилищные условия, продать квартиру и купить новую, при совершении сделки случаются сложности. Органы опеки вправе запретить продавать недвижимость, доля в которой принадлежит несовершеннолетним детям. Некоторые семьи в РФ приобретают квартиры с использованием сертификата материнского капитала — в этом случае долю выделяют детям. Если при продаже жилья, купленного по сертификату материнского капитала, не выделите в новом жилье долю детям, сделку признают недействительной. 

Объяснили, по каким причинам органы опеки запрещают семьям с детьми продавать жилье.

Как продавать жилье, в котором есть доля ребенка?

Для продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка получите разрешение органов опеки и попечительства. Если этого разрешения у вас не будет, сделку признают незаконной. Чтобы продать жилье с долей несовершеннолетнего сделайте следующее.

• Обратитесь в органы опеки с документами на приобретаемое и отчуждаемое имущество.

• Просите у продавца жилья выписку из Росреестра, которая подтверждает права собственности.

• Сотрудник органов опеки даст полный список основных и дополнительных документов.

• Идите на прием в органы опеки с этими документами.

• Прикрепите заявление на получение разрешения на продажу жилья, часть которого принадлежит ребенку.

Заявление сотрудники опеки проверяют в течение 15 дней. После этого получите решение.

В каких случаях органы опеки отказывают?

В российском законодательстве нет запретов на продажу жилья, где доля принадлежит несовершеннолетним детям. Но такие сделки органы опеки тщательно контролируют. Если права ребенка нарушены, сделку аннулируют и признают незаконной. Вот ситуации, при которых органы опеки препятствуют заключению сделки и не дают разрешение.

• Ухудшились жилищные условия. Если продали жилье лучше, а купили хуже. Например, у вас была двухкомнатная квартира, вы ее продали и купили однокомнатную. Но уменьшение площади еще не означает ухудшение условий. Если покупаете квартиру меньшей площади, но выделяете комнату ребенку, где есть отделка, органы опеки дадут свое разрешение.

• Нарушены права ребенка. Предположим, у вас была двухкомнатная квартира, в которой была выделена доля ребенку. Вы ее продали, купили новое жилье, но не выделили долю несовершеннолетнему. Сделку аннулируют, потому что ущемлены права ребенка.

• Нет прописки у ребенка. При продаже жилья запрещается выписывать ребенка без новой прописки. Если продаете квартиру и покупаете новую, сразу прописывайте ребенка, чтобы потом не возникло проблем с опекой.  

• Покупка жилья в недостроенном доме. Органы опеки часто отказывают в сделке, когда продаете квартиру с долей несовершеннолетнего, а покупаете в еще недостроенном доме. Если квартира не введена в эксплуатацию, органы опеки могут не дать свое разрешение. Дом должен быть построен минимум на 70–80% — зависит от региона.  

• Отсутствие коммуникаций. Если покупаете квартиру или дом, где нет коммуникаций, опека откажет в сделке.

Случаи, когда органы опеки сделают исключения

Бывают ситуации, когда органы опеки идут навстречу родителям и делают исключения.

• Купить недвижимость можно в строящемся доме с разрешением опеки, если до ввода объекта в эксплуатацию несовершеннолетний будет где-то прописан.

• У ребенка проблемы со здоровьем и родители продают недвижимость, чтобы часть денег потратить на лечение. Новое жилье покупать придется, но разрешается купить квартиру или дом с менее комфортными условиями, чем были ранее.

• Если ребенку с особенностями развития нужны лекарства или требуются деньги для специального обучения, органы опеки пойдут навстречу и разрешат незначительное ухудшение жилищных условий.

Какие требования предъявляет опека?

Цель органов опеки — защитить имущественные права несовершеннолетних. Представители попечительства и опеки следят за тем, чтобы при совершении сделки были предоставлены детям доли, равнозначные или приближенные к площади в старой квартире или доме. Учитывается, будет ли регистрация у ребенка или нет.

Родители могут продать недвижимость и без выделения доли ребенку, если это не единственное жилье. Но часть денег в этом случае родители должны положить на расчетный счет несовершеннолетнего. Когда семья собирается переехать в другой город, деньги тоже разрешается положить на счет ребенка.

Предположим, в семье есть один ребенок и каждому принадлежит 1/3 жилья. Но семья еще владеет частным домом, поэтому долю ребенка разрешается отправить на расчетный счет. У несовершеннолетнего будет жилье, а значит, ущемления прав нет.