Задаток при покупке квартиры: как оформить правильно

Нашли квартиру, договорились о цене — и продавец просит деньги «для подтверждения намерений». Это стандартная ситуация на рынке недвижимости. Но то, как именно оформлена эта предоплата, определяет: вернете ли вы деньги, если сделка сорвется, и что будет с продавцом, если передумает он.

Задаток или аванс: в чем разница

Многие путают эти два понятия — и теряют деньги.

Аванс — предоплата без юридических последствий. Если сделка не состоялась по любой причине, деньги просто возвращают покупателю. Никаких штрафов, никакой ответственности.

Задаток работает иначе. Он регулируется статьями 380–381 ГК РФ и накладывает обязательства на обе стороны. Правила простые: передумал покупатель — задаток остается у продавца; передумал продавец — возвращает двойную сумму. Если сделка сорвалась по независящим от сторон обстоятельствам или по взаимному согласию — задаток возвращается в исходном размере.

Поэтому в договоре важно написать слово «задаток». Если этого не сделать, суд с высокой вероятностью переквалифицирует платеж в аванс — и никакой двойной компенсации не будет.

Что проверить до передачи денег

Задаток — это уже обязательство. Прежде чем его вносить, убедитесь в нескольких вещах.

Паспорт продавца должен совпадать с документами на квартиру. Проверьте его действительность на сайте МВД. Если продавец действует по доверенности, убедитесь, что она нотариально заверена и не отозвана.

Выписка из ЕГРН покажет реального собственника, наличие обременений и арестов. Выписка должна быть свежей — идеально, если получена специально для вашей сделки. Сравните план квартиры с фактическим — расхождения означают незаконную перепланировку.

Если продавец состоит в браке и квартира куплена в браке — нужно нотариальное согласие супруга на продажу. Без него сделку можно оспорить.

Долги по коммунальным платежам переходят к новому собственнику — проверьте квитанции или запросите справку из управляющей компании.

Как составить договор задатка

Договор задатка оформляется письменно и, как правило, включается в предварительный договор купли-продажи или оформляется отдельным соглашением к нему. Только соглашение о задатке без предварительного договора — слабая конструкция: суд может не признать платеж задатком.

Что указать в договоре:

• полные паспортные данные сторон;

• точное описание объекта: адрес, кадастровый номер, площадь;

• сумма задатка и способ передачи;

• полная стоимость квартиры по основному договору;

• срок, в который стороны обязуются выйти на сделку;

• условия возврата, включая форс-мажор;

• что происходит, если банк отказывает в ипотеке.

Последний пункт важен при ипотечных сделках. Отказ банка — это обстоятельство, не зависящее от сторон, поэтому по умолчанию задаток должны вернуть. Но лучше это прописать, чтобы не было споров.

Читайте также: Что делать, если один из собственников
против размена квартиры

Нужен ли нотариус

По общему правилу — нет. Договор задатка оформляется в той же форме, что и основной договор. Нотариальное удостоверение обязательно только в двух случаях: продается доля в квартире или собственник — несовершеннолетний либо недееспособный. В остальных ситуациях нотариус — по желанию сторон.

Как передать деньги

Наличными под расписку или банковским переводом. При любом варианте продавец обязан написать расписку о получении средств с указанием суммы, даты и основания — договора задатка. Расписку лучше писать от руки: в случае судебного спора можно провести экспертизу почерка.

Типичный размер задатка — 50 000–100 000 ₽ или 5–10% от стоимости квартиры. Чем больше сумма, тем серьезнее обе стороны относятся к обязательствам.

Оформите займ на карту без дохода с помощью МБК — подберем решение и переведем деньги в день обращения.

Заем на карту без подтверждения дохода

Сумма

до 14,9 млн

Платеж

от 1897 ₽/мес

Оценили

777

Сегодня оформили 20 человек

Продолжить

На что обратить внимание при ипотеке

Если покупка с ипотекой — возьмите шаблон договора у своего банка или согласуйте с ним финальный вариант. Пропишите, что будет, если банк не одобрит объект: по умолчанию это считается независящим обстоятельством, задаток возвращается. Но конкретная формулировка в договоре снимет любые вопросы.

Если до закрытия сделки не хватает собственных средств, кредит под залог недвижимости позволит получить нужную сумму без продажи имеющегося жилья.

Запомнить

• Задаток и аванс — разные вещи. Слово «задаток» должно быть прямо указано в договоре, иначе суд признает платеж авансом.

• Передумал покупатель — деньги остаются у продавца. Передумал продавец — возвращает двойную сумму.

• Перед передачей денег проверьте паспорт, выписку из ЕГРН, долги по ЖКУ и наличие прописанных жильцов.

• Договор задатка оформляется вместе с предварительным договором купли-продажи.

• Нотариус обязателен только при продаже доли или если собственник — несовершеннолетний.