Что делать, если один из собственников против размена квартиры

Квартира приватизирована на двух человек, один хочет разъехаться, второй — нет. У этой ситуации нет легкого выхода: закон защищает права обоих владельцев одинаково.

Почему принудить к размену нельзя

Приватизированная квартира — долевая собственность. Продавать, менять, дарить ее целиком можно только с согласия всех владельцев (ст. 246 ГК РФ). Заставить второго собственника согласиться на размен не получится ни через суд, ни через другой орган. Суд не обязывает человека продать или обменять долю — это прямо следует из ст. 252 ГК РФ.

Вариант 1. Договориться

Очевидный путь — и часто единственный рабочий. Отказ от размена не всегда из принципа: второй владелец может бояться остаться ни с чем или не понимать, что получит в итоге. Разговор с цифрами — сколько стоит квартира, что можно купить на эту сумму, что достанется каждому — меняет позицию чаще, чем споры.

Если диалог не идет, поможет медиатор — специалист по внесудебным спорам. Дешевле и быстрее суда.

О том, как правильно выбрать квартиру под реновацию в Москве — читайте в статье.

Вариант 2. Продать свою долю

Покупают доли инвесторы, которые потом договариваются со вторым владельцем о выкупе оставшейся части.

Вариант 3. Выкупить долю второго собственника

Если второй владелец готов расстаться с долей, но не хочет разменивать — проще выкупить ее. Один получает деньги, другой становится единственным собственником и распоряжается квартирой без ограничений.

Если нужной суммы нет — подойдет заем на карту без проверок кредитной истории: сумма на длинный срок без продажи квартиры.

Заем на карту без проверок кредитной истории

Сумма

до 12 млн

Платеж

от 873 ₽/мес

Оценили

564

Сегодня оформили 17 человек

Продолжить

Вариант 4. Суд — но не для принудительного размена

В суд имеет смысл идти не за тем, чтобы заставить второго владельца разменять квартиру — это невозможно. Суд поможет в двух других ситуациях.

Если доля второго собственника небольшая, не выделяется в натуре и жильем владелец фактически не пользуется — суд вправе обязать остальных выплатить компенсацию без согласия этого владельца (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Три условия должны совпасть одновременно, поэтому применяется это редко.

Через суд можно закрепить порядок пользования квартирой — зафиксировать, кому какая комната. Размен это не заменяет, но жить в квартире до урегулирования спора становится проще.

На что обратить внимание

Если в квартире прописаны несовершеннолетние — сделки с жильем потребуют согласия органов опеки. Если кто-то из жильцов при приватизации отказался от доли — права собственника у такого человека нет, но право жить в квартире пожизненно сохраняется. Продать квартиру с таким жильцом можно, но покупатели берут ее с дисконтом.

Читайте также: Почему банк долго не снимает обременение
и как ускорить процесс

Итого

• Принудить к размену через суд нельзя — закон защищает права обоих владельцев одинаково.

• Разговор с цифрами или медиатор решают вопрос быстрее суда.

• Если договориться не вышло — продать свою долю. Цена будет ниже рыночной, зато без суда.

• Суд поможет в частных случаях: если доля незначительна или нужно закрепить порядок пользования квартирой.