Покупка недвижимости без юриста или риэлтора — рискованное мероприятие. Есть как минимум четыре ситуации, когда сделка заведомо несет проблемы в будущем: материнский капитал, собственник находится в МЛС или состоит на учете в ПНД, прописанные граждане, отказавшиеся от приватизации.

Узнайте, как безопасно провести сделки с проблемными квартирами, чтобы не остаться без квартиры и денег после.

Квартира, купленная за материнский капитал, но без выделенных долей детям

По закону при использовании материнского капитала в купленных метрах доля выделяется каждому ребенку в семье. Если этого не сделать, есть риск, что за нарушенные права могут вступиться дети после своего совершеннолетия, органы опеки, прокуратура, ПФР. Суд сделку отменит, покупатель останется без квартиры. Деньги вернуть обяжут, но как скоро их получит покупатель, не известно.

В российском законодательстве до сих пор нет четких механизмов для отслеживания выделения долей детям. Покупателю стоит проверять историю квартиры досконально, чтобы спустя время не остаться ни с чем.

Как проверить квартиру на использование маткапитала?

Уточните, есть ли у продавца двое или более детей, как минимум один рожденный после 1 января 2007 года (дата начала выплат материнского капитала). Если продавец подходит под эти условия, то нужно:

• попросить его заказать свежую выписку со счета материнского капитала;

• если средства потрачены, проверьте ДКП, на основании которого продавец владеет квартирой, там должно быть указано, что использовалась субсидия.

Перепроверить всех владельцев на предмет использования маткапитала практически невозможно. Но расширенная выписка из ЕГРП, где указаны все бывшие собственники, минимизирует риски.

Квартира, в которой есть прописанные с отказом от приватизации

Распоряжаться квартирой (продавать, сдавать в аренду, дарить) собственник имеет право без согласия тех, кто писал отказ от приватизации. Сделки с такими объектами законны. 

По закону отказники также вправе проживать пожизненно в этих квартирах. При этом для суда не важно, прописан в квартире человек или нет. Выселить или снять с регистрационного учета без согласия отказника нельзя.

Как безопасно купить приватизированную квартиру?

Полной гарантии чистоты сделки добиться невозможно. Но можно сократить риски двумя способами: написать нотариальный документ, что отказник не претендует на проживание в квартире и обязуется сняться с регистрационного учета.

Иски, где человек добровольно отказался от проживания, получил компенсацию или имеет другое жилье в собственности, суд отклоняет.

Квартира от собственника, находящегося в МЛС

Сделки с собственниками, отбывающими наказание, риэлторы называют сложными и рискованными. Как правило, такая продажа проходит по доверенности, оформленной, например, на родственника. Но покупатель не уверен, что сделка проходит по доброй воле владельца квартиры. Невозможно проверить, в каком состоянии находится собственник, и не будет ли он позже оспаривать сделку. 

Как купить квартиру у осужденного?

Такие сделки провести можно, но лучше, чтобы нотариус лично посетил осужденного и зарегистрировал договор купли-продажи — тогда риски сведутся к нулю. Проверьте наличие прописки хозяина в квартире: регистрация дает право на проживание. Удостоверьтесь, что собственник выписан из жилплощади. Сделать это можно даже отбывая тюремный срок, с помощью начальника колонии.

Читайте статью «Почему квартира плохо продается?»

Квартира от собственника, состоящего на учете в ПНД

Популярный вид мошенничества — продажа квартиры больного или зависимого от веществ человека. Собственники присутствуют на сделках, но за них с покупателем общаются представители, указывая только где и что нужно подписать. 

Собственник, который не признан недееспособным, вправе подать в суд с иском о том, что в момент продажи квартиры он был в невменяемом состоянии, на него оказывалось давление. С большой долей вероятности суд встанет на сторону бывшего владельца, сделку отменят, покупатель останется без жилья и денег. Мошенники пользуются этим правом и перепродают квартиры снова.

Как приобрести такую квартиру?

Запросите у владельца справку о том, что он не состоит на учете в ПНД. Да, поддельную справку можно купить, но тогда при оспаривании сделки вина ляжет на собственника. Суд откажет в аннулировании купли-продажи из-за подделки справки.

Если продавец состоит на учете, то продажу проводите только в присутствии нотариуса. Оплата услуг нотариуса — страховка от рисков. Кроме нотариуса пригласите профильного врача, который подтвердит документально, что собственник отдает отчет в действиях и способен принимать решения самостоятельно. 

Кратко: какие квартиры не стоит покупать без сопровождения юриста

• Квартиры, купленные с использованием материнского капитала. Если доли детям не выделены, это грозит судебными тяжбами за нарушение прав несовершеннолетних. Срока давности по таким делам нет. 

• Приватизированные квартиры, в которых зарегистрированы отказники от приватизации. за ними сохраняется право на пожизненное проживание, при том, оспорить это право невозможно.

• Квартира, собственник которой отбывает наказание в МЛС. После выхода на свободу владелец может подать в суд и оспорить сделку, доказав, например, что на него оказали давление.

• Квартира, собственник которой состоит на учете в ПНД. Распространенный вид мошенничества, когда бывший собственник пытается аннулировать сделку через суд. Аргументом выступает тот факт, что он не отдавал отчет действиям из-за измененного состояния.

Повышайте финансовую грамотность вместе с МБК. Подписывайтесь на рассылку статей.