Если купили квартиру по ипотеке через Сбербанк, недвижимость остается в залоге у кредитора. Заемщики часто приобретают недвижимость по ипотеке на срок от 10 до 25 лет. И за это время многое может измениться. Например, переезд в другой город или даже страну. Продать такую квартиру разрешается, но для этого договариваются с банком. Расскажем, как договориться с кредитором и как продать квартиру в ипотеке.

Как продать недвижимость в ипотеке Сбербанка?

Чтобы попытаться продать ипотечную недвижимость, обратитесь в Сбербанк и объясните ситуацию. Сотрудников банка убедят следующие обстоятельства:

• переезд в другую страну или город;

• потеря работы и ухудшение материального положения;

• частичная или полная потеря трудоспособности;

• развод и раздел квартиры;

• расширение жилищных условий.

У вас могут быть и другие обстоятельства. Но банку важно донести мысль, что вы хотите продать квартиру и не планируете выплачивать ипотеку. Если разводитесь, а покупали квартиры в ипотеку через Сбербанк, предъявите документ о разводе. Когда потеряли работу и не получается найти новое место, предъявите менеджеру справку с биржи труда или о потере работы. Это будут веские причины, чтобы банк разрешил продажу квартиры, которую приобретали через ипотеку.

После того как получите разрешение банка, приступайте к поиску покупателя. Хорошо, если удастся найти человека, у которого будет вся сумма. Но переоформить ипотеку на покупателя тоже разрешается. Банк оценит его платежеспособность и одобрит заявку, но уже на других условиях.

Как продать ипотечную квартиру без участия банка?

Разрешается продать ипотечную квартиру и без участия кредитора. При таком раскладе сделка оформляется так.

• Вы самостоятельно ищете покупателя и объясняете, что недвижимость в залоге у банка.

• Договариваетесь о задатке в сумме, которого хватит расплатиться с ипотекой.

• Заверяете у нотариуса предварительный договор купли-продажи.

• Получаете часть денег и расплачиваетесь с кредитором.

• Снимаете обременение с квартиры, и заключаете договор купли-продажи.

• Переоформляете недвижимость в собственность покупателя, и получаете остаток денег.

На практике найти покупателя на недвижимость с обременением сложно. И приходится снижать цену, чтобы кого-то заинтересовать. Часто такие квартиры покупают риэлторские компании, чтобы перепродать недвижимость дороже.

Какие документы потребуются для продажи?

Чтобы продать квартиру в ипотеке, потребуется предъявить следующие документы.

• Паспорта каждого из участников сделки, включая несовершеннолетних, если они владеют долей квартиры.

• Выписку из ЕГРН.

• Техпаспорт на ипотечную недвижимость.

• Справку об отсутствии долгов за ЖКХ. Документ выдают в управляющей компании.

• Если недвижимость куплена с материнским капиталом и выделением доли детям, потребуется разрешение органов опеки.

• Если купили недвижимость после заключения брака, потребуется письменное согласие мужа или жены, заверенное у нотариуса.

• Оценка недвижимости. Документ получают у оценщиков.

• Копия ипотечного договора в Сбербанке.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом?

Получить разрешение на продажу будет сложнее, если ипотечная недвижимость покупалась с использованием сертификата маткапитала. Потому что в таком случае придется получить разрешение у органов опеки.

В новой квартире нужно будет выделить долю детям, равную по стоимости предыдущему жилью. Если органы опеки откажут — продать квартиру не получится.

Чтобы получить разрешение органов опеки, придется их убедить, что новое жилье будет комфортнее для ребенка. Выделенная доля необязательно должна быть больше по площади. Разрешается выделить несовершеннолетнему ребенку меньшую долю, но в том случае, если цена квартиры будет выше. Чтобы доказать органам опеки, что будущая квартира стоит дороже, потребуется заключение оценщиков. На это влияют следующие факторы: район, месторасположение, тип строения, этаж, ремонт.

Если продаете квартиру в доме со старым ремонтом, а покупаете в новом с евроремонтом, но доля ребенку выделяется меньше, органы опеки чаще всего разрешают проведение сделки. Благодаря тому, что вы улучшаете жилищные условия для несовершеннолетнего.

Читайте статью «Продажа квартиры с материнским капиталом»

Особенность продажи квартиры через Сбербанк

Если у вас нет денег для снятия обременений, продать квартиру получится только при участии банка. Найдите покупателя самостоятельно и попросите внести задаток, равный сумме долга перед банком. Этими деньгами вы рассчитаетесь с кредитором и снимите обременение. Если у покупателя нет денег, и он собирается купить вашу квартиру и оформить новую ипотеку, банк будет оценивать его платежеспособность.

Лучше найти покупателя самостоятельно, чем доверять поиск и продажу менеджерам Сбербанка. Кредитор заинтересован продать квартиру быстрее, и может сделать скидку. В итоге останетесь в проигрышной ситуации. 

Если нашли покупателя, заключите предварительный договор купли-продажи. Подробно о заключении предварительного договора, мы писали в статье.

В договоре прописывают, что задаток от покупателя пойдет на погашение ипотечного долга для снятия обременения. Когда обременение снимут, кредитор выдаст документ, что обременения больше нет, и вы станете полноправным владельцем недвижимости. После этого заключите полноценный договор купли-продажи и обратитесь в Росреестр, чтобы переоформить права на покупателя. Когда покупатель станет собственником недвижимости, вы как продавец получите остаток денег.

Подводим итоги: как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

• Для продажи ипотечной квартиры в Сбербанке договоритесь с менеджерами и объясните, по какой причине собираетесь продать недвижимость.

• Разрешается продать собственность без участия банка. Для этого найдите клиента, который внесет задаток, чтобы рассчитаться с кредитором и снять обременение.

• Если самому не получается найти клиента на недвижимость с обременением, попросите помощь банка, но кредитор будет искать клиентов по более низкой цене. Банку выгодно быстрее продать квартиру и вернуть деньги с процентами. Ваши интересы для кредитора отходят на второй план.

• Если купили квартиру не только в ипотеку, но еще и по сертификату материнского капитала, потребуется разрешение органов опеки. В новой квартире придется выделить равнозначную долю детям.

Узнавайте о новых статьях МБК по подписке. Повышайте финансовую грамотность вместе с нами.