Семейная ипотека: условия получения и кто может оформить

Взять 6 млн ₽ на 30 лет по семейной ипотеке — это около 36 000 ₽ в месяц. Без господдержки ежемесячный платеж по такому долгу вырос бы больше чем вдвое. Поэтому сначала стоит выяснить, проходит ли семья по критериям.

Как устроена программа

Оформлять такие кредиты банки будут до последнего дня 2030 года. Воспользовались программой уже больше миллиона семей.

Деньги на программу выделены общим лимитом, и Минфин делит его между банками квотами. Закончилась квота — банк приостанавливает прием заявок. В январе 2026 года так делали сразу несколько банков, поэтому документы лучше подавать параллельно в два-три.

Что нового в правилах

С 1 февраля 2026 года муж и жена с российским паспортом подписывают кредитный договор вдвоем, как созаемщики. Не распространяется это на участников военной ипотеки, а супруга без российского гражданства в договор вообще не включают. Раньше семьи обходили ограничение: первую ипотеку записывали на одного супруга, вторую на другого. Теперь на семью приходится одна льгота.

Повторно взять семейную ипотеку можно в трех случаях:

• прежний льготный кредит оформлен до 23 декабря 2023 года — его просто не учитывают;

• кредит взят позже этой даты, полностью погашен, и после его оформления в семье родился или был усыновлен еще один ребенок;

• действующая ипотека рыночная, а не льготная.

В правительстве обсуждают и другие поправки: сделать ставку тем ниже, чем больше в семье детей, и поднять лимиты. Но в конце июня Минфин пообещал ничего не трогать как минимум до 1 октября. Пока параметры остаются прежними.

Ставка, взнос и лимиты

Льготную часть кредитуют максимум под 6% годовых, и ставка не меняется до конца срока. Обычно банк требует для этого страховать жизнь: без полиса договор может предусматривать надбавку. Квартиру застраховать придется в любом случае.

Собственные деньги нужны минимум на пятую часть покупки. Процент берут от всей стоимости квартиры, даже если в льготный лимит она не укладывается.

Под 6% дадут не больше 12 млн ₽, если жилье в двух столицах или прилегающих к ним областях. В остальных регионах потолок вдвое ниже, 6 млн ₽. Максимальный срок определяет банк, чаще всего это 30 лет.

Когда долг не помещается в лимит, банк делит его на две части. Пример: квартира в Подмосковье стоит 17,5 млн ₽, семья вносит 3,5 млн ₽ и берет в долг 14 млн ₽. Из них 12 млн ₽ идут под 6%, оставшиеся 2 млн ₽ по рыночной ставке на день подписания договора. Чем больше рыночная часть, тем меньше выгода от программы.

Подобрать банк со свободной квотой, посчитать комбинированный платеж и собрать документы поможет МБК. Консультация бесплатная, на ней сразу видно, проходит ли семья по критериям программы и где шансы на одобрение выше.

Кто может оформить

Право на программу дает один из трех поводов:

• в семье растет ребенок, которому еще не исполнилось семь;

• у ребенка инвалидность, а восемнадцати ему нет;

• несовершеннолетних детей в семье двое или больше.

Возраст ребенка сверяют с датой кредитного договора. Ни день подачи заявки, ни дата одобрения здесь не считаются, так что если семилетие через месяц, на поиск квартиры остается именно месяц.

У третьего повода есть ограничение по географии. Когда семья проходит только по нему — например, двое школьников, а младше семи никого нет, — новостройку по льготе можно взять лишь в регионах и небольших городах из утвержденного перечня. Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти в нем нет. На строительство частного дома по программе это ограничение не действует.

Подходить под госпрограмму — только половина дела. Банк еще посмотрит на зарплату, стаж, прежние займы и текущие платежи, и отказы чаще случаются именно на этом этапе.

На что можно потратить кредит

Основной вариант — жилье от застройщика. Это квартира в строящемся или сданном доме либо готовый дом. Купить дом у частника нельзя, даже если он построен в прошлом году. В программу попадают и отдельные объекты Фонда развития территорий и Московского фонда реновации.

Вместо квартиры можно строить собственный дом, а заодно оплатить из кредита землю под ним. Строить придется руками подрядчика: банк переводит оплату на эскроу-счет, и строительная компания получит деньги, когда дом будет готов и принят. Возвести дом самостоятельно, закупая материалы по чекам, по льготе не выйдет.

Вторичку добавили в программу весной 2025-го, и рамки у нее узкие. Семья с ребенком младше семи лет может купить квартиру в городе, где строится не больше двух многоквартирных домов. Перечень обновляют дважды в год, 1 января и 1 июля, поэтому свой город лучше проверить в сервисе ДОМ.РФ перед поиском квартиры. Дому должно быть не больше 20 лет, он не может быть аварийным, а продавец и покупатель не должны быть взаимозависимыми лицами. Для семей с ребенком-инвалидом условия отдельные. В столичных регионах вторичка по программе недоступна.

Где оформить

По программе работают десятки банков, среди них Сбер, ВТБ, Альфа-Банк, Т-Банк, Газпромбанк, ПСБ и Совкомбанк. Ставку задает государство, поэтому сравнивают банки по другим параметрам:

• есть ли у банка свободная квота прямо сейчас;

• полная стоимость кредита — она выше 6% из-за страховок и рыночной части;

• надбавка за отказ от страхования жизни;

• порядок зачисления материнского капитала;

• аккредитован ли выбранный застройщик.

Читайте также: Ипотека под реновацию: на каких условиях и в каких банках можно получить

Как оформить

Порядок не менялся с запуска программы.

Подайте заявку. Понадобятся паспорт, СНИЛС, свидетельства о рождении детей, документы о браке и доходе. Предварительное решение приходит за один-три дня.

Подберите жилье. Одобрение обычно действует три месяца. За это время нужно найти объект, который подходит под программу, и собрать на него документы.

Согласуйте объект с банком. Одобрение заемщика еще не означает одобрения квартиры. Пока банк не подтвердил, что готов кредитовать конкретный объект, невозвратный задаток не вносите.

Подпишите договор. Перед подписанием проверьте, при каких условиях ставка вырастет.

Зарегистрируйте сделку. Продавец получит деньги только после того, как в Росреестре появится запись.

Маткапиталом закрывают часть взноса или гасят долг досрочно. Взамен семья обязуется оформить доли на детей, и продавать квартиру потом придется с согласия органов опеки.

Если квартиру уже купили в ипотеку по рыночной ставке, а ребенок родился позже, долг можно перевести на льготу. Мы подробно писали, как перевести обычную ипотеку в семейную и что ждет программу в 2026–2028 годах.

Плюсы и минусы

Что дает программа:

• льготная ставка держится весь срок и не вырастет через пару лет;

• первоначальный взнос можно покрыть маткапиталом;

• раньше взятую рыночную ипотеку разрешено рефинансировать по программе.

Что ограничивает:

• за квартиру в 8 млн ₽ придется сразу отдать 1,6 млн ₽ своих денег;

• выбор почти целиком сводится к новостройкам;

• повторно воспользоваться программой удастся лишь в редких случаях;

• банк может в любой день остановить выдачу, когда исчерпает квоту.