Покупка залоговой недвижимости может быть выгодной. Хотя по закону банки и не имеют права продавать такие квартиры по цене ниже рынка, тем не менее для быстрой продажи кредитные организации снижают цену на 5–10%. Когда заемщик самостоятельно продает квартиру с согласия банка, он тоже обычно снижает стоимость жилья, чтобы ускорить продажу. Если нашли залоговую квартиру по привлекательной цене, но боитесь возможных юридических сложностей из-за прописанных в ней детей, не спешите отказываться от сделки. 

Разобрались, на что обратить внимание перед заключением договора.

Какая квартира считается залоговой?

Квартира, купленная в ипотеку, до погашения займа находится в залоге у банка. В ней можно жить, сдавать в аренду, но нельзя продать без согласия кредитной организации. В случаях, когда заемщик не платит взносы по ипотеке больше трех месяцев, и долг по платежам превышает 5% от стоимости жилья, банк подаёт в суд для обращения взыскания на залоговое имущество. Квартиру выставляют на публичные торги. 

Недвижимость переходит в залог банку и при оформлении потребительского займа, в котором обеспечением выступает жилье. Если заемщик допускает три просрочки за год, кредитная организация вправе потребовать досрочного возврата всего долга. Когда должник не вносит плату, банк также продает квартиру с молотка, по решению суда.

Как безопасно купить залоговую квартиру с прописанными детьми?

Закон не запрещает продавать квартиру, если в ней зарегистрированы дети. К тому же если продажу недвижимости одобрит банк, в залоге у которого она находится, сделка не будет отличаться от обычной. И всё же, чтобы не потерять деньги и не остаться без квартиры, учтите следующие нюансы.

Выясните, на самом ли деле ребенок не участник сделки. Для этого запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если ребенок не значится собственником квартиры и у него нет доли в ней, он не будет фигурировать в продаже недвижимости.

Уточните, есть ли куда прописать детей. По закону несовершеннолетнего нельзя выписать с ухудшением условий жизни. Например, покупаете двухкомнатную квартиру, а бывший житель говорит, что пропишет ребенка в комнате общежития. Это должно насторожить. Возможные сложности с пропиской несовершеннолетнего по новому адресу усложнят покупку недвижимости. Исключение — развод, когда ребёнка прописывают в жилье меньшей площади по адресу регистрации одного из родителей.

Договоритесь о том, чтобы ребёнка выписали до подписания договора. Смена собственника не означает автоматического снятия с регистрационного учета, прописанных в квартире людей. Если до заключения сделки сделать этого не удалось, проверьте, чтобы в договоре купли-продажи был указан конкретный срок, в течение которого ребенка выпишут. Если несовершеннолетнего вовремя не сняли с регистрационного учёта, обратитесь в суд и органы опеки.

Проверьте, использовали материнский капитал или нет. По закону при покупке жилья с участием маткапитала ребенка должны не просто прописать, а оформить на него часть квартиры в собственность. Однако иногда в обход закона, доля ребёнку не выделяется. Если приобрести такую недвижимость, то сделка будет признана недействительной. В таком случае ребенка наделяют долей и получают разрешение на продажу в органах опеки. Это добавляет юридических проволочек. Перед заключением договора запросите справку из Пенсионного фонда об использовании или неиспользовании материнского капитала при покупке продаваемой квартиры.  

Узнайте о возможной приватизации. Если жилье было приватизировано, узнайте, на момент приватизации был ребенок прописан или нет. Если да, то по закону он собственник доли в квартире. Важно выяснить это до покупки недвижимости. После достижения совершеннолетия ребенок вправе обратиться в суд для признания сделки недействительной. Узнать информацию о зарегистрированных на момент приватизации можно в выписке из домовой книги. 

Читайте статью «Как не платить 13%-ный налог с продажи квартиры?»

Вывод: покупать или нет квартиру с прописанным в ней ребенком?

Сделка с участием залоговой недвижимости мало чем отличается от обычной сделки. Прописанные в квартире дети не несут никакой юридической угрозы. Однако не стоит забывать, если жилье реализуется с торгов по решению суда, остается риск, что зарегистрированные или проживающие в квартире откажутся добровольно выезжать и сниматься с регистрационного учета. В таком случае урегулировать проблему без обращения в суд невозможно. 

Судебные издержки увеличат конечную стоимость жилья, обращение к приставам для исполнения судебного решения будет стоить дополнительного времени и потраченных нервов. Поэтому прежде чем купить залоговую квартиру, внимательно изучите документы, взвесьте риски и обратитесь за помощью к риэлтору.

Повышайте финансовую грамотность вместе с МБК. Подписывайтесь на рассылку статей.