Как правильно выбрать квартиру под реновацию в Москве

Если правильно выбрать квартиру под реновацию, можно заработать до 6 млн ₽. Но это не так просто, как кажется. Прочитайте до конца, что узнать, как увеличить доходность.

Что нужно знать о реновации в Москве

В 2017 г. правительство Москвы запустило программу реновации, чтобы на месте старых пятиэтажек появились современные жилые комплексы с продуманной инфраструктурой. Собственникам старых домов предлагают переезжать в новые, только что построенные.

В новых домах семьи получают столько же комнат. Но сейчас делают большие кухни, прихожие и санузлы, поэтому по площади квартиры больше. При этом новые квартиры будут не меньше 38–40 кв. м, даже если старая хрущевка меньше. Кто хочет еще, докупает квадратные метры до 100 кв. м со скидкой от рыночной цены.

Владельцы 4-комнатных квартир могут получить две в новостройке общей площадью до 100 кв. м, если государство не может предложить равноценную замену — Закон от 26.12.2024 № 486-ФЗ. 

В каком районе покупать квартиру под реновацию

Если не разобраться в вопросе, можно ждать переселения до 10 лет. А за бесценок хорошие варианты не достанутся.

Поиски усложняет то, что нет официальной информации, когда начнут переселять нужный дом. Быстрее всего расселяют дома, где новостройки уже готовы или будут введены в эксплуатацию в ближайший год. Поэтому остается ориентироваться на готовность новостроек вблизи домов, попавших под реновацию.

Чтобы выбрать хороший объект, понадобится карта реновации. Здесь собрана информация о домах, попавших в программу, и объектах, которые строятся или уже введены в эксплуатацию. Нас интересуют две категории:

В первом случае найти квартиру сложно. Собственники понимают, что скоро их переселят, поэтому не торопятся продавать жилье. И даже если появится какой-то вариант, цена будет близка к стоимости новостройки и что-то заработать не получится.

Поэтому ориентируйтесь на второй, но готовьтесь ждать 1–2 года, иногда дольше. Здесь еще можно найти квартиры на продаже, но они будут дороже таких же в старом фонде, который не попал под реновацию. Если хотите минимальную цену и готовы ждать 5–10 лет, смотрите на карте «Стартовые площадки» — места, где планируют строить дома для переселения.

Рассмотрим на примере, как работать с картой. После загрузки оставьте галочки в трех полях: «Дома, включенные в программу реновации», «Новые дома: введены в эксплуатацию» и «Новые дома: идет строительство».

Допустим, вы хотите посмотреть ЮАО. Нажмите на него, откроется подробная карта с районами. Выберите интересующую вас местность.

На схеме синим цветом отмечены дома, попавшие под реновацию. Рядом зеленые отметки с введенными в эксплуатацию домами и оранжевые — со строящимися. Чтобы посмотреть ЖК и год сдачи, нажмите на метку и перейдите на его страницу.

Просматривайте районы, пока не найдете подходящие варианты. Затем открывайте Циан и Авито и ищите объявления о продаже квартир в домах под реновацию рядом с новостройками.

Могут ли отменить переселение

Вероятность того, что дом, включенный в реновацию, не переселят, очень низкая. Это может произойти, если кто-то из собственников не хочет переезжать. Такие случаи единичны и решаются через суд.

Теоретически весь дом может проголосовать за то, чтобы выйти из программы. Но это должны сделать, пока хотя бы один собственник не подпишет договор на переселение. Пока на практике такого не было.

МБК поможет получить рефинансирование даже с просрочками. Знаем, как подготовить документы и представить вашу заявку банку так, чтобы повысить шансы на одобрение.

Можно ли заработать на этом в ближайшие годы

Эта схема приносила и приносит дивиденды тем, кто нашел подходящие квартиры в 2018–2020 гг. Сейчас это гораздо сложнее, и если появляется вариант, то он на 10–20% дороже похожих квартир в старом фонде, которые не попали под реновацию.

Точную доходность спрогнозировать сложно — все зависит от района, найденного варианта и перспектив переселения. Но для наглядности приведем хотя бы гипотетическую ситуацию. Есть двухкомнатная квартира на 45 м2 в старом фонде за 10 млн ₽. Для переселения дают такую же на 55 м2, но уже за 16 млн ₽. При продаже получите до 6 млн ₽, но еще придется заплатить НДФЛ и подождать переселения 1–2 года.

Чтобы увеличить доходность, докупают квадратные метры до 100 м2 со скидкой 10% от рыночной цены. Например, если дают двушку на 50 м2, можете докупить 20 м2. Если за квадрат просят 400 000 ₽, за эти метры заплатите не 8 млн ₽, а 7,2 млн, сэкономив 800 000 ₽. Когда продадите новую квартиру, получите прибыль за счет роста цены и скидки. Но учитывайте, что в обновленном районе после переселения часто возникает избыток предложения, из-за чего цены снижаются.

Можно ли купить квартиру под реновацию в ипотеку

Купить квартиру под реновацию в ипотеку можно, но со значительными ограничениями. Большинство банков отказывает в кредите на ветхие квартиры под снос, так как это плохой залог. Ипотеку можно оформить для покупки дополнительных метров при переселении.