В 2022 году рынок недвижимости переживает сложные времена. Из-за повышения ключевой ставки до 20% годовых сотни ипотечных сделок сорвались, цены на недвижимость выросли и продолжают расти, однако риелторы не исключают, что на смену росту придет резкий спад.

Разбираемся, что происходит с рынком недвижимости сейчас и что нас ждет в течение ближайших месяцев.

Какая ситуация на рынке жилья сегодня?

Несмотря на то что большинство ипотечных сделок отменилось, спрос на недвижимость не падает, он сопоставим с аналогичным периодом в 2018−2019 годах. Объясняется это инвестиционной активностью. Люди, у которых есть сбережения в рублях, стремятся вложить их в ликвидные активы с минимальным риском — недвижимость. Такая ситуация наблюдается в Москве и ближайшем Подмосковье, Санкт-Петербурге, Сочи и в других крупных городах.

Они не хотят иметь крупную сумму в рублях, потому что неизвестно, что ждет экономику в ближайшее время.

В сегменте массового жилья спрос значительно упал, поскольку 60−70% сделок заключались с использованием заемных средств.

Что говорят застройщики?

Текущая ситуация стала неожиданность для застройщиков, поэтому нет единой стратегии. Все ждут, когда ситуация прояснится. По данным «Циан», девелоперы изменили стоимость для 44% квартир и апартаментов в Московском регионе. А некоторые застройщики анонсировали скидки из-за повышения ставок по ипотечным программам, пытаясь привлечь покупателей.

Стоимость новостроек в Москве подорожала на 5%. В Сибири, Южном округе, на Урале и Северо-Западе России рост составил 5−8% из-за удорожания строительных материалов.

Что происходит на «вторичке»?

С 23 февраля в крупных городах России стоимость квартиры на вторичном рынке выросла на 1,1%. В Москве рост составил 2%. Это говорит о том, что февральские события еще не успели сказаться на недвижимости в полной мере. Эксперты прогнозируют рост цен на квартиры и апартаменты до апреля, но потом начнется снижение.

Вторичному рынку нужно время на адаптацию. Вероятно, что высокие процентные ставки по ипотекам продержатся долго, сокращая количество сделок с недвижимостью.

Как обстоят дела с арендой?

В городах с населением более 500 тыс. человек арендные ставки снизились на 0,6% по данным площадки «Циан». В Москве стоимость аренды уменьшилась на 1%. 

Почему аренда дешевеет, если все вокруг дорожает? Эксперты объясняют это тем, что на рынке освободилось большое количество квартир. Собственники, которые отложили продажу недвижимости, теперь сдают ее в аренду. Еще одна причина освободившихся квартир — массовые сокращения и увольнения из-за ухода западных компаний. Люди перебираются из Москвы в другие города и страны.

Эксперты сходятся во мнении, что ждать серьезного снижения стоимости аренды не стоит, даже несмотря на экономический кризис.

Чего ждать дальше?

Когда ажиотаж на рынке недвижимости утихнет, цены упадут, снижение начнется уже в апреле-мае. К концу 2022 года стоимость недвижимости на вторичном рынке упадет на 20−30%, квартиры в новостройках могут подешеветь на 10−30%. И даже несмотря на это, недвижимость является оптимальным вариантом для вложения денег на фоне девальвации рубля.

Подобная ситуация была в 2014 году, когда недвижимость упала на 20%, но спустя несколько лет цены на квартиры показали рост. Вероятно, это нас ждет и после 2022 года.

Покупать квартиру сейчас или подождать?

Если у вас на руках есть одобренная ипотека по ставке 10% годовых или вы проходите по программе льготного кредитования, недвижимость стоит купить. Таких низких ставок не будет еще долго. При этом не стоит покупать первую попавшуюся квартиру. Подходите к выбору тщательно.

При покупке жилья «под ремонт» учитывайте стоимость строительных материалов. Они существенно выросли в цене, и ремонт обойдется на 30-50% дороже изначальной сметы. Идеальный вариант — покупка квартиры с ремонтом от застройщика.

Покупать квартиру в ипотеку под 21% и выше — неоправданный риск. Учитывая срок кредитования, переплата по процентам будет в два раза больше, чем сумма кредита. К примеру, если взять кредит в размере 4 млн 250 тыс. руб. на 15 лет под 21% годовых, то переплата к концу срока составит 9 млн 754 тыс. руб.

При наличии «свободных» денег можно купить недвижимость, чтобы защитить деньги от инфляции. Рекомендуем выбирать квартиры в новостройках, которые отличаются большей ликвидностью, чем квартиры в старом фонде. Продать такую недвижимость проще.

Читайте статью «Ставки по ипотеке выросли, что будет
с рынком недвижимости?»

Что нужно учитывать при покупке квартиры?

Если вы хотите при помощи покупки квартиры сохранить накопления, задайте себе вопрос, насколько для вас будет критичным снижением стоимости на 30% в ближайшие годы. Если для вас падение цен не является критичным, и вы можете подождать, пока рынок не выровняется, смело покупайте недвижимость. В противном случае вы рискуете оказаться в минусе.

Как защитить деньги от инфляции, если не покупать недвижимость?

Откройте вклад под 20−25% годовых и получайте пассивный доход. Выгодные условия по депозитам предлагают в Сбербанке, Альфа-Банке, Росбанке, Почта Банке, ВТБ и других банках. Повышенная ставка действует в течение одного-трех месяцев, а после снижается до 10% годовых.

Коротко: как поведет себя недвижимость и что делать покупателям?

• Из-за активного спроса на рынке растут цены на ликвидные квартиры и недвижимость премиум сегмента.

• У застройщиков нет единой стратегии в условиях экономического кризиса, поэтому одни компании повышают стоимость, а другие предлагают скидки.

• Продавцы недвижимости на вторичном рынке взяли паузу до стабилизации ситуации.

• На рынке аренды замечено небольшое снижение стоимости, но рассчитывать на серьезное падение цен не стоит.

• Если у вас есть одобренная ипотека под 10% годовых, торопитесь купить квартиру. Но выбирайте с умом.

• Вкладывайте деньги в недвижимость, если вас не пугает резкое падение цен на 30% в течение года.

• Альтернативное вложение денег — депозиты под 20−25% годовых. Но помните, что высокие ставки действуют в течение одного-трех месяцев.