В феврале Центральный банк РФ в очередной раз призвал коммерческие банки не использовать мелкий шрифт в кредитных договорах. Из-за него заемщики упускают важные детали сделки. О том, какие особенности ипотечного кредитования банки прописывают мелким шрифтом, рассказали в статье.

Пункты, которые банки прописывают мелким шрифтом

Банки не обманывают клиентов при выдаче ипотеки. Условия, указанные в договоре, соответствуют действующему законодательству. Однако некоторые детали сделки кредиторы предпочитают делать менее заметными для глаз.

Страхование жизни и здоровья

Законодательство обязывает застраховать приобретаемую в ипотеку недвижимость. Но банки дополнительно предлагают застраховать жизнь и здоровье заемщика, а также право собственности. Если вы откажетесь от необязательных полисов, это повлияет на процентную ставку. Каким образом — указано в договоре.

Разберем эту ситуацию на примере Сбербанка. Банк предлагает оформить ипотеку под 10,9% годовых только при дополнительном страховании жизни и здоровья. Если откажетесь от страхования, ипотеку вам пересчитают по ставке 11,9%.

Какие еще услуги навязывают банки при оформлении
ипотеки — читайте здесь 

Штрафы и пени

Раздел договора, в котором оговариваются штрафные санкции, ключевой. Тем не менее банки часто печатают его мелким шрифтом, чтобы не привлекать внимание заемщика. Подписав договор, вы соглашаетесь со всеми видами неустоек. К вам могут быть применены:

• штрафы — взыскание в фиксированном размере за нарушение пунктов договора;

• пеня — сумма в процентах, которая начисляется за каждый день просрочки платежа;

• другие санкции — например, увеличение процентной ставки.

Обращайте внимание на размер штрафов, механизм начисления пени, причины, по которым банк накладывает санкции. Это защитит от непредвиденных расходов.

Обычно банки устанавливают размер пени на уровне 0,1–1% в сутки на сумму просроченного платежа. Но кредиторы в договоре могут оговорить момент, что по истечении установленного срока размер пени возрастет до 2%.

Одностороннее повышение ставки

Пункт об одностороннем повышении ставки по ипотеке — редкое явление. Он, к примеру, встречается при льготном кредитовании.

Рассмотрим, как это работает на примере субсидированной ипотеки для ИТ-специалистов. Предположим, вы сотрудник аккредитованной ИТ-компании и взяли квартиру по ставке 5% годовых. В договоре указано, что льготные условия действуют при сохранении вами рабочего места на срок до пяти лет. Вы уволились раньше и ушли в другую сферу. Банк через полгода в одностороннем порядке увеличил ставку до ключевой 7,5% и еще на 2,5 п. п. В итоге она составила 10%.

Подобная ситуация также может возникнуть, если вы зарплатный клиент банка. Предположим, что кредитная организация при оформлении ипотеки предоставила вам скидку 1%, и годовая ставка составила 9% вместо 10. Но через год ваша компания стала обслуживаться в другом банке, и вы потеряли статус зарплатного клиента. Банк прописал возможность отмены скидки в договоре и повысил ставку до базового значения — 10%.

На что еще обратить внимание?

Помимо основных условий ипотечного договора, обратите внимание на такие моменты:

• порядок возмещения расходов в случае судебного разбирательства;

• условия расторжения договора при разных обстоятельствах;

• порядок досрочного погашения ипотеки;

• тип ставки (плавающая или фиксированная);

• формат платежей (аннуитетный или дифференцированный).

В договоре могут содержаться и неочевидные опции. Например, кредитор может запретить продавать ипотечную квартиру или делать перепланировку.

Законно ли использовать мелкий шрифт?

Закон прямо не запрещает банкам использовать мелкий шрифт в договорах. Однако он затрудняет визуальное восприятие текста, из-за чего вы можете не получить полную информацию о финансовой услуге и принять неправильное решение.

В процессе разбирательства опирайтесь на законодательные акты:

• Ст. 8 и ст. 10 ФЗ «О защите прав потребителей». Согласно им, банк должен предоставлять информацию об услуге в полном объеме, наглядно и доступно, чтобы клиент мог сделать правильный выбор.

• ГОСТ Р 7.0.97–2016. Рекомендует при оформлении документов использовать шрифты с кеглем 12, 13 и 14. Если меньше, текст документа можно расценивать как нечитаемый.

• Пункт 12 ст. 5 ФЗ «О потребительском кредите (займе)». В нем сказано, что условия кредитного договора должны быть представлены в виде понятной таблицы, четким и хорошо читаемым шрифтом.

Если суд удовлетворит иск, кредитор понесет административное наказание. Судья обяжет заплатить штраф в размере 10 тыс. руб. Но судебная практика неоднозначная. Дело можно и проиграть, если суд сошлется на то, что, подписав договор с нечитабельными фрагментами текста, вы автоматически согласились со всеми условиями.

Как правильно заключить ипотечный договор?

Чтобы быть уверенным в безопасности совершаемой сделки, придерживайтесь нижеприведенных рекомендаций:

• воспользуйтесь услугой юридического сопровождения покупки квартиры в ипотеку;

• попросите менеджера предоставить типовый договор ипотечного кредитования на руки, чтобы внимательно прочитать его дома;

• попросите кредитора разъяснить пункты договора, которые непонятны.

Банки редко идут на уступки и вносят изменения в кредитный договор по просьбе клиента. Если вы не согласны с условиями, обратитесь в другую кредитную организацию.