Стабильный заработок — важное условие для получения ипотеки. Если человек нигде не работает, ему нечем платить банку — таким клиентам отказывают сразу. Но как быть, если человек трудоустроен, но не может подтвердить величину зарплаты? Рассказываем, что делать в таких ситуациях и возможно ли вообще получить большую ипотеку, если нет официального дохода.

Можно ли получить ипотеку без официального дохода?

Официальный доход — это зарплата по трудовому договору, с которой работодатель платит страховые взносы и НДФЛ. Банки легко могут проверить ее размер в Социальном фонде.

Под неофициальным доходом понимают зарплату, которую выплачивают в обход трудового договора — полностью или частично. То есть специалист работает как обычный сотрудник, но за него не платят страховые взносы и не удерживают НДФЛ.

Определение неофициального дохода не ограничивается только таким примером. К этой категории относятся предприниматели, самозанятые, инвесторы и люди, которые зарабатывают на сдаче квартир и нежилых помещений в аренду.

Неофициальный доход сложнее проверить, но это не причина для отказа в крупной ипотеке. Банки финансируют таких клиентов, так как их число от общего занятого населения достигает 30–40%.

Справка: клиент с неофициальным доходом не равно безработный. Во втором случае у человека нет доходов, поэтому ему откажут в любом случае.

Читайте также: «В каком банке оформить
семейную ипотеку?»

Порядок оформления ипотеки без официального дохода

Порядок оформления ипотеки без официального дохода не отличается от стандартного:

1. Подайте заявление по форме банка. Это стандартная анкета с персональными данными, местом работы и ежемесячным доходом. Чтобы подтвердить серую зарплату, указывают контакты работодателя. Банк свяжется с руководителем, чтобы подтвердить трудоустройство и величину дохода. Нет смысла указывать недостоверные сведения — банк легко вскроет обман и откажет в финансировании.

2. Дождитесь предварительного одобрения. Скоринговая система проверит заявку за 5–15 минут. Если ответ положительный, с вами свяжется менеджер банка.

3. Подайте документы. У людей с неофициальным доходом обычно запрашивают паспорт или СНИЛС.

4. Дождитесь окончания проверки. Банк проверит и оценит недвижимость. Если нет проблем, с вами заключат кредитный договор и профинансируют сделку.

5. Зарегистрируйте квартиру в Росреестре. Людям с неофициальным доходом предлагают оформлять ипотеку по двум документам — паспорту и СНИЛС. Если привлекаете поручителей, аналогичный пакет потребуют от них. Могут предложить оформить справку о доходах по форме банка, чтобы повысить шанс на одобрение.

Требования к заемщику стандартные:

• гражданство РФ;

• возраст от 21 года. Предельная планка зависит от банка, но обычно не превышает 65–70 лет на момент последнего платежа;

• трудовой стаж на последнем месте — от 3 месяцев, общий — от 6–12 месяцев;

• наличие постоянной регистрации в регионе оформления ипотеки.

Как подтвердить доход?

Подтверждение неофициального дохода повышает шанс на одобрение ипотеки. Как это сделать, зависит категории:

Штатный сотрудник с серой зарплатой. Попросите работодателя заполнить справку о доходах по форме банка. Она включает в себя сведения о заемщике, реквизиты организации или ИП и величину среднемесячного дохода. Документ заверяют директор и главный бухгалтер.

Индивидуальный предприниматель. Предоставьте банку налоговые декларации за последние 2–3 года с отметкой ФНС о принятии. По ним кредитная организация оценит размер и стабильность доходов.

Самозанятый. Выгрузите справку о доходах за 6–12 месяцев из приложения «Мой налог». Документ заверяется электронной подписью ФНС, поэтому является законным подтверждением заработка.

Рантье. Предоставьте в банк копию договора аренды квартиры или нежилого помещения и банковскую выписку по счету, на который приходят платежи.

Инвестор. Подтвердите доходы копией декларации 3-НДФЛ. Желательно предоставить документы за последние 2–3 года с отметкой ФНС о принятии.

Что меняется без официального дохода?

Официальный доход для банков — гарантия, что заемщик выполнит обязательства. Клиенты с серым доходом относятся к категории повышенного риска. Поэтому банки вводят меры, чтобы минимизировать вероятность убытков.

• Устанавливают повышенную процентную ставку — обычно она больше стандартной на 0,5–2 п. п.

• Предлагают меньший срок и сумму кредитования.

• Повышают минимальный первоначальный взнос. Если для людей с официальным доходом он 10%, то клиенты с серой зарплатой вносят не менее 20%.

Большинство банков ограничивает отказ от дополнительных страховок, которые включают в сумму ипотеки. Поэтому итоговые расходы на приобретение жилья у клиентов с неофициальным доходом выше.

Предприниматели и самозанятые не получают вычет, который берут из удержанного в бюджет НДФЛ. Если человек работает частным специалистом по договорам гражданско-правового характера, то он может претендовать на вычет, так как заказчики удерживают с выплат НДФЛ.

О том, как уменьшить переплату по ипотеке — читайте здесь

Как повысить шанс на одобрение?

Документального подтверждения неофициального дохода может не хватить для одобрения ипотеки. Заранее подготовьтесь к обращению в банк, чтобы повысить шанс на финансирование.

1. Закройте старые кредиты, чтобы снизить долговую нагрузку. Расплатитесь по налогам, ЖКХ и штрафам не менее чем за месяц до подачи заявки.

2. Накопите первоначальный взнос в размере 30–40% от стоимости квартиры. Во-первых, это снизит риски, и банк охотнее пойдет на сотрудничество. Во-вторых, косвенно докажет вашу платежеспособность и умение грамотно управлять финансами.

3. Найдите поручителя с официальным доходом. Это необязательно должен быть родственник — попросите близкого друга или коллегу.

До подачи заявки позаботьтесь о положительной кредитной истории. Если раньше не пользовались кредитами, за 2–3 года до покупки недвижимости начните брать небольшие суммы — например, на бытовую технику, компьютер или телефон. Платите без просрочек и досрочного погашения, чтобы стать в глазах банков выгодным клиентом.

Чтобы повысить шанс на одобрение, подайте заявку в несколько кредитных организаций — чем больше, тем лучше. Если одобрят в нескольких банках, сможете выбрать предложение с наиболее выгодными условиями.