Как работает ипотека с плавающей ставкой и кому она выгодна

С августа 2024 г. в России снова оформляют ипотеку с плавающей ставкой. Это первое послабление после ограничений, введенных в сентябре 2022 года. Теперь такой кредит доступен при сумме от 15 млн ₽ и сопровождается новыми правилами, которые должны защитить заемщика от резких скачков платежей.

В 2023 году на такие кредиты приходилось меньше 1% от общего объема ипотек. Но с началом снижения ключевой ставки интерес к переменным ставкам начал расти. В спокойной экономической ситуации такой вариант позволяет платить меньше, чем при фиксированной ставке.

Этот формат подходит не всем. Он требует стабильного дохода и готовности к росту ежемесячного платежа. Разбираемся, как работает ипотека с плавающей ставкой, какие у неё плюсы и риски, какие ограничения ввели с 2024 г. и как выбрать выгодный вариант.

Что такое ипотека с плавающей ставкой

Кредит на жилье с плавающей ставкой — это кредит, где процент меняется на протяжении всего срока. Его еще называют кредит с переменной ставкой. Она зависит от ситуации на рынке.

Ставка меняется вместе с ключевыми экономическими показателями — например, ключевой ставкой ЦБ РФ или межбанковской MosPrime. Если ЦБ снижает КС, платеж по ипотеке уменьшается. Если ставка растет — платеж становится выше.

Для сравнения: фиксированная ставка остается неизменной на весь срок кредита. Вы сразу знаете, сколько тратите каждый месяц и сколько переплатите в итоге.

Читайте также: «Что такое ипотека
и как она работает?»

Как формируется ставка

Процент складывается из двух частей.

Фиксированная маржа. Надбавка банка, которую фиксируют на весь срок кредита. Например, 3%.

Переменная часть. Зависит от одного из рыночных индикаторов:

• Ключевая ставка ЦБ — по ней банки берут деньги у ЦБ.

• MosPrime — средняя ставка, по которой банки дают кредиты друг другу.

• RUONIA — ставка по фактическим операциям «овернайт» (на один день), публикует ЦБ.

Периодичность обновления ставки зависит от выбранного банком индикатора. Например, ключевую ставку ЦБ пересматривают 8–10 раз в год. А MosPrime и RUONIA обновляют ежедневно.

Как это работает

Допустим, вы берете ипотеку, когда ключевая ставка ЦБ — 21%. Банк добавляет свою маржу — 3%. Стартовый тариф по кредиту — 24% годовых.

Через год КС снижают до 15%. Тогда банк пересчитает ипотеку: 15% + 3% = 18% годовых.

После этого получаете новый график платежей и официальное уведомление. Эти условия и порядок прописывают в кредитном договоре.

Нормативные ограничения

Рост ставки ограничен, чтобы защитить заемщиков от резких скачков из-за экономической нестабильности: максимум на 4 п. п. или на треть от изначальной ставки — выбирают меньшее из двух.

Например, стартовый тариф по ипотеке — 20%. Значит, ставка не станет больше 26%.

Банки обязаны уведомлять об изменении ставки не позднее, чем за 15 дней, и предоставить обновленный график платежей.

Кому подходит плавающая ставка

Плавающая ставка поможет сэкономить в определенных ситуациях, но подойдет не каждому.

Рассмотрите такой вариант, если:

• Доход стабильный и выше среднего. Получаете регулярную зарплату и можете подтвердить заработок.

• Планируете досрочное погашение или рефинансирование. Если готовы быстро закрыть часть долга, переменная ставка снизит переплату — особенно если рынок пойдет вниз.

• Ожидаете снижение ключевой ставки. Если экономика успокаивается, а ЦБ смягчает денежно-кредитную политику.

• Готовы подстраивать бюджет. Спокойно отнесетесь к росту платежа и готовы временно сократить траты, если ставка вырастет.

Откажитесь от этого варианта, если:

• Не любите неопределенность. Если любите стабильные платежи, берите фиксированную ставку.

• Боитесь резкого роста. Даже с ограничением в 4 п. п. платеж ощутимо вырастет. Подумайте, выдержит ли это ваш бюджет.

• Доход ограничен, а расходы просчитаны. Если каждый рубль на счету, лишние 20–30 тыс. ₽ в месяц — это риск для семейных финансов.

• Не готовы следить за ставкой. Нужно регулярно смотреть новости, прогнозы ДКП, проверять график и корректировать личный бюджет.

Как выбрать ипотеку с плавающей ставкой

Если запутались в показателях и сомневаетесь в выборе, проконсультируйтесь со специалистами МБК. Проанализируем ситуацию, поможем собрать документы и найти оптимальное предложение.

Проверьте, как часто банк пересчитывает ставку. В одних случаях новый платежный график приходит автоматически — раз в квартал или полгода. В других — нужно оформлять заявление или подписывать дополнительные документы.

Внимательно прочитайте договор. Смотрите на условия досрочного погашения. Узнайте, нужно ли предупреждать банк и есть ли штраф. Посмотрите, как банк уведомляет об изменении условий — через смс, в приложении или по электронной почте.

Пересчитайте свой бюджет. Представьте, что ставка вырастет на 2–4%. Подумайте, сможете ли платить больше. Заложите резерв, если не уверены в стабильности дохода.

Проверьте, как работает банк. Одни быстро сообщают об изменениях и присылают понятные графики. Другие затягивают процесс и создают неудобства. Сравните эффективную ставку (APR) — она учитывает все комиссии и показывает, сколько заплатите в итоге.