Как получить доход с инвестиционной квартиры: стратегии и риски

Деньги должны работать. Если вложитесь в недвижимость, защитите капитал от инфляции и получите финансовую выгоду в перспективе. В статье рассказали про эффективные стратегии заработка на инвестиционной квартире в 2023 году.

Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2023 году?

Геополитическая ситуация, сложившаяся в 2022 году, повлияла на рынок недвижимости. Предложение превысило спрос, что привело к снижению цен. К примеру, в Москве стоимость вторичного жилья откатилась к уровню 2021 года.

В 2023-м наметилась тенденция восстановления. Экономическая ситуация стабилизировалась, поэтому покупатели возвращаются на рынок. Как прогнозируют эксперты, оживление спроса начнется в третьем-четвертом квартале года.

Что касается инвестирования, то перспективными будут долгосрочные стратегии. Перепродажа квартиры через пять-десять лет при благоприятных рыночных условиях принесет прибыль, при негативных — покроет инфляцию. А вот при краткосрочной перепродаже существует риск уйти в минус.

Стратегии заработка на инвестиционной квартире

Инвестиционная квартира приобретается не для личного пользования, а для получения прибыли в будущем. Доходность и риски зависят от стратегии инвестирования.

Сдача квартиры в аренду

Если хотите иметь постоянный пассивный доход, сдавайте квартиру в аренду, долгосрочную или посуточную. При первом варианте вы покупаете квартиру, находите надежных квартирантов и заключаете с ними договор. Доходность низкая — до 5%.

Посуточная аренда дает доходность 30%. Однако она требует вовлеченности с вашей стороны: придется ежедневно заселять и выселять жильцов, убирать квартиру, делать ремонт.

Покупка квартиры для последующей сдачи в аренду — инвестиционный инструмент с минимальными рисками, поэтому окупаемость вложений длительная. Рассмотрим на примере. Предположим, вы купили квартиру в городе-миллионнике за 6 млн руб. При долгосрочной аренде за 30 тыс. руб. в месяц вложения окупятся через 18 лет, а при посуточной за 2 тыс. руб. в день — за 10–13 лет.

Перепродажа квартиры с первичного рынка

Средняя доходность перепродажи недвижимости составляет 20%. Но можно увеличить инвестиционную прибыль, если купить квартиру на этапе котлована. Каждый месяц с момента начала строительства ее стоимость будет увеличиваться в среднем на 1,7%. На строительство дома требуется около двух лет, поэтому к его завершению цена квартиры вырастет на 40%. А если сделать ремонт — еще на 15%.

При таком способе инвестирования важно вложить деньги в высоколиквидный актив. Поэтому учитывайте ряд факторов:

• состояние дома — год постройки, этажность;

• развитость инфраструктуры — наличие социальных объектов (школ, детских садов, больниц), станции метро, парков и зон отдыха;

• состояние квартиры — качество ремонта, интерьер, вид, площадь.

Надежный актив — двух- и трехкомнатные квартиры евроформата в новостройках. Лучше искать варианты точечной застройки в городах-миллионниках — там нет тенденции переезда населения в другие регионы.

Высоколиквидными считаются квартиры в домах эконом-класса, которые строятся районами. Однако такая недвижимость из-за плотной застройки имеет доходность до 10%.

Перепродажа «убитой» вторички после ремонта

Еще одна стратегия инвестирования называется «флиппинг». Она реализуется в три этапа:

1. Покупка «убитой», но ликвидной квартиры на вторичном рынке за низкую цену. Плюсом будет расположение не на первом этаже и балкон.

2. Ремонт в квартире, после которого ее стоимость увеличится. На этом этапе важно не выйти за рамки бюджета и сделать дизайн, который понравится покупателям.

3. Перепродажа квартиры для получения прибыли.

Под флиппинг подходят квартиры с особенностями правового статуса, например, находящиеся в ипотеке. Они продаются со скидкой.

О том, где разместить объявление
о продаже квартиры — читайте здесь

Перевод квартиры в нежилое помещение

Стратегия инвестирования заключается в переводе жилого помещения в нежилое под аренду для бизнеса. Главное — купить квартиру на первом этаже с удачным месторасположением, например, возле метро.

Переоформление жилья в коммерческое помещение требует дополнительных финансовых вложений. «Себестоимость» перевода начинается от 500 тыс. руб. Деньги уйдут на оформление техпаспорта, подготовку архитектурного проекта, оплату госпошлин, услуги нотариуса и прочие накладные расходы.

Несмотря на это, вы сможете быстро выйти на окупаемость. Цены на аренду нежилого помещения и квартиры в одном и том же доме разнятся. Если доход от сдачи квартиры в месяц составит 30 тыс. руб., то от сдачи помещения под магазин или офис — 60 тыс. руб.

Инвестировать или нет?

Плюсы:

• Сдавая квартиру в аренду, вы будете получать ежемесячный доход.

• С годами капитал будет увеличиваться за счет роста цены на недвижимость.

• Вложения защищены от волатильности, так как на рынке недвижимости не бывает резких колебаний цен.

• Вы не потеряете деньги из-за инфляции. За последние пять лет цены на недвижимость выросли на 50%. Для сравнения, уровень роста индекса потребительских цен за этот же период составил 36,41%.

• Вы можете приобрести недвижимость на кредитные средства. Государство субсидирует рынок недвижимости и предлагает льготные ипотечные программы для разных категорий граждан.

• За покупку недвижимости вам положен налоговый вычет до 260 тыс. руб. Если брали квартиру в ипотеку, то еще вычет на проценты — до 390 тыс. руб.

Минусы:

• Инвестиции в квартиру дорогие. На старте может понадобиться как минимум 500 тыс. руб.

• При реализации инвестиционных стратегий вас ждут дополнительные расходы на тот же ремонт.

• Есть риск повреждения имущества, например, из-за недобросовестных квартирантов.