Простой способ заполнить декларацию 3-НДФЛ, если продал недвижимость

Если продаете квартиру через три года после покупки или раньше, то практически во всех случаях придется заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ. Прочитайте до конца, чтобы быстро подготовить отчет и не разбираться в правилах заполнения бланка.

Кто должен сдать декларацию

Если человек владел недвижимостью 5 лет, то после продажи государство разрешает не платить налог. Иногда для освобождения достаточно трех лет. Например, если вы получили квартиру в наследство от бабушки. Или когда у вас два несовершеннолетних ребенка и вы выполнили другие условия.

Как рассчитать налог перед заполнением декларации

Перед заполнением декларации посчитайте по формуле, сколько должны заплатить государству.

Налоговую базу определите как разницу между стоимостью недвижимости и документально подтвержденными расходами на покупку, ремонт, проценты по ипотеке и другие. Если таких нет, примените стандартный имущественный вычет — 1 млн ₽.

Например, за 7 млн ₽ продаете квартиру, которую покупали за 5 млн ₽. Еще успели сделать ремонт за 450 000 ₽. Тогда налоговая база: 7 млн – 5 млн – 450 000 = 1,55 млн ₽. Если не можете подтвердить расходы документами, считайте так: 7 млн – 1 млн = 6 млн ₽.

О том, как подготовить и продать квартиру, читайте здесь.

Ставка налога зависит от прибыли, которую получаете от сделки. Если она меньше 2,4 млн ₽ — 13%, больше — 15%. В нашем примере ставка будет 13%, тогда налог к уплате: 1,55 млн х 13% = 201 500 ₽.

Не всегда налоговую базу рассчитывают по продажной стоимости квартиры. Если она меньше кадастровой стоимости, то берут 70% от последней. Например, квартиру продали за 2 млн ₽, а кадастровая стоимость — 3 млн ₽. Тогда для расчета возьмут 70% от второго значения — 2,1 млн ₽. Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости, получите выписку из ЕГРН через Госуслуги.

Если вы самозанятый и не хватает денег, чтобы выплачивать кредиты, попробуйте рефинансирование для самозанятых.

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ при продаже недвижимости

При продаже недвижимости декларацию заполняют по форме из приказа ФНС России от 20.10.2025 N ЕД-7-11/913@. Но там слишком много нюансов вплоть до используемого шрифта и где нельзя ставить прочерки. Любой недочет — и придется сдавать заново.

Чтобы не тратить время, сделайте все через личный кабинет налогоплательщика. Если у вас его еще нет, можете быстро зарегистрироваться через Госуслуги. В будущем он пригодится, чтобы получать уведомления и обмениваться другой информацией с налоговой.

Перейдите в нужный раздел через верхнее меню: «Доходы» → «Декларации». На открывшейся странице нажмите кнопку «Подать декларацию» → «3-НДФЛ» → «Заполнить декларацию онлайн».

На первом шаге выбираете налоговый орган и общие сведения. Вся информация подтягивается автоматически из вашего личного кабинета. Но все равно проверьте правильность, чтобы избежать технических ошибок.

Далее указываете источник дохода. Выбираете физическое лицо и пишите ФИО покупателя квартиры. В таблице выбираете код дохода, объект, кадастровый номер и другую информацию как на изображении ниже.

Если ваше имущество не подходит для кода 1510, выберите 1511 — доходы от продажи иного недвижимого имущества.

Шаг с выбором вычетов пропускаете, если вам не на что уменьшить налог. Например, здесь указывают вычеты на обучение, и другие из социальной категории. Они уменьшают НДФЛ к уплате. Аналогично про возврат переплаты.

На следующем шаге прикрепляете договор купли-продажи и документы, которые подтверждают расходы. Это может быть договор купли-продажи о покупке недвижимости, чеки на отделочные материалы и другие.

На этом заполнение декларации заканчивается. Проверьте, чтобы предварительная сумма налога совпадала с вашими расчетами. Можете сразу отправить 3-НДФЛ в налоговую, если есть электронная подпись. Или скачайте готовый документ, чтобы подать его лично или отправить заказным письмом.

В какой срок сдать декларацию

Рассчитанный налог нужно заплатить до 15 июля следующего года — по аналогии со сроком сдачи. 

Заполняйте и подавайте декларацию заранее, чтобы оставался запас времени на исправление ошибок. Если налоговой что-то не понравится или будут вопросы, она не примет отчет. При этом если не успеете исправить ошибки до крайнего срока, это будет считаться нарушением.

Что будет, если не заплатить вовремя

Если декларацию вы сдали, а налог не перечислили до 15 июля, с 16 июля начнут капать пени. Их считают за каждый день просрочки, пока вы не закроете долг.

Пени = налог × 1/300 × ключевая ставка ЦБ × число дней.

С 19 июня 2026 года ключевая ставка — 14,25%. Значит, за день набегает примерно 0,0475% от суммы налога. Возьмем налог из примера выше — 201 500 ₽. Опоздаете на месяц — пени составят примерно 2 870 ₽, за три месяца вырастут до 8 600 ₽.

Пени — не единственный риск. Есть еще два штрафа:

• за вовремя не сданную декларацию — 5% от налога за каждый месяц просрочки, но не меньше 1 тыс. ₽ и не больше 30%;
• за заниженный или скрытый налог — 20% от суммы, а при доказанном умысле — 40%.

Если декларацию вы подали вовремя и посчитали все верно, а просто задержали оплату, грозят в основном пени. Но они растут каждый день, поэтому тянуть до последнего невыгодно. Перечислите налог за день-два до срока — останется запас на случай технической задержки.