Простой способ заполнить декларацию 3-НДФЛ, если продал недвижимость

Если продаете квартиру через три года после покупки или раньше, то практически во всех случаях придется заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ. Прочитайте до конца, чтобы быстро подготовить отчет и не разбираться в правилах заполнения бланка.

Кто должен сдать декларацию

Если человек владел недвижимостью 5 лет, то после продажи государство разрешает не платить налог. Иногда для освобождения достаточно трех лет. Например, если вы получили квартиру в наследство от бабушки. Или когда у вас два несовершеннолетних ребенка и вы выполнили другие условия.

Как рассчитать налог перед заполнением декларации

Перед заполнением декларации посчитайте по формуле, сколько должны заплатить государству.

Налоговую базу определите как разницу между стоимостью недвижимости и документально подтвержденными расходами на покупку, ремонт, проценты по ипотеке и другие. Если таких нет, примените стандартный имущественный вычет — 1 млн ₽.

Например, за 7 млн ₽ продаете квартиру, которую покупали за 5 млн ₽. Еще успели сделать ремонт за 450 000 ₽. Тогда налоговая база: 7 млн – 5 млн – 450 000 = 1,55 млн ₽. Если не можете подтвердить расходы документами, считайте так: 7 млн – 1 млн = 6 млн ₽.

О том, как подготовить и продать квартиру, читайте здесь.

Ставка налога зависит от прибыли, которую получаете от сделки. Если она меньше 2,4 млн руб. — 13%, больше — 15%. В нашем примере ставка будет 13%, тогда налог к уплате: 1,55 млн х 13% = 201 500 ₽.

Не всегда налоговую базу рассчитывают по продажной стоимости квартиры. Если она меньше кадастровой стоимости, то берут 70% от последней. Например, квартиру продали за 2 млн ₽, а кадастровая стоимость — 3 млн ₽. Тогда для расчета возьмут 70% от второго значения — 2,1 млн ₽. Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости, получите выписку из ЕГРН через Госуслуги.

Если вы самозанятый и не хватает денег, чтобы выплачивать кредиты, попробуйте рефинансирование для самозанятых.

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ при продаже недвижимости

При продаже недвижимости декларацию заполняют по форме из приказа ФНС России от 20.10.2025 N ЕД-7-11/913@. Но там слишком много нюансов вплоть до используемого шрифта и где нельзя ставить прочерки. Любой недочет — и придется сдавать заново.

Чтобы не тратить время, сделайте все через личный кабинет налогоплательщика. Если у вас его еще нет, можете быстро зарегистрироваться через Госуслуги. В будущем он пригодится, чтобы получать уведомления и обмениваться другой информацией с налоговой.

Перейдите в нужный раздел через верхнее меню: «Доходы» → «Декларации». На открывшейся странице нажмите кнопку «Подать декларацию» → «3-НДФЛ» → «Заполнить декларацию онлайн».

На первом шаге выбираете налоговый орган и общие сведения. Вся информация подтягивается автоматически из вашего личного кабинета. Но все равно проверьте правильность, чтобы избежать технических ошибок.

Далее указываете источник дохода. Выбираете физическое лицо и пишите ФИО покупателя квартиры. В таблице выбираете код дохода, объект, кадастровый номер и другую информацию как на изображении ниже.

Если ваше имущество не подходит для кода 1510, выберите 1511 — доходы от продажи иного недвижимого имущества.

Шаг с выбором вычетов пропускаете, если вам не на что уменьшить налог. Например, здесь указывают вычеты на обучение, и другие из социальной категории. Они уменьшают НДФЛ к уплате. Аналогично про возврат переплаты.

На следующем шаге прикрепляете договор купли-продажи и документы, которые подтверждают расходы. Это может быть договор купли-продажи о покупке недвижимости, чеки на отделочные материалы и другие.

На этом заполнение декларации заканчивается. Проверьте, чтобы предварительная сумма налога совпадала с вашими расчетами. Можете сразу отправить 3-НДФЛ в налоговую, если есть электронная подпись. Или скачайте готовый документ, чтобы подать его лично или отправить заказным письмом.

В какой срок сдать декларацию

Рассчитанный налог нужно заплатить до 15 июля следующего года — по аналогии со сроком сдачи. 

Заполняйте и подавайте декларацию заранее, чтобы оставался запас времени на исправление ошибок. Если налоговой что-то не понравится или будут вопросы, она не примет отчет. При этом если не успеете исправить ошибки до крайнего срока, это будет считаться нарушением.