Если единственное жилье в залоге по ипотеке, банк имеет право взыскать его в счет долга. Выселения можно избежать, если возникли временные трудности. Рассказываем, как действовать и какие компромиссы предложить кредитной организации.

Могут ли выселить за задолженность по ипотеке?

При оформлении ипотеки заемщика делают собственником недвижимости, но накладывают залоговые обременения. Банки делают это для дополнительной гарантии, что в случае несостоятельности или недобросовестности клиента смогут вернуть свои деньги.

Если заемщик перестает платить или нарушает другие условия договора, банк реализует залоговое имущество и на вырученные средства погашает долг. Разницу возвращают клиенту.

Недобросовестные заемщики считают, что бояться нечего. В п. 3 ст. 446 ГПК РФ сказано, что кредиторам нельзя забирать единственное жилье для погашения долгов. Такое же мнение у Конституционного суда РФ — постановление от 14.05.2012 № 11-П.

Эта норма работает, если, например, человек не платит по потребительскому кредиту, по которому квартира не находится в залоге. Ипотека — противоположная ситуация. Недвижимость находится в залоге, поэтому описанные правила не работают. Если человек не платит по ипотеке, банк может взыскать жилье для закрытия долга — определение ВАС РФ от 26.11.2013 по делу № А65–15362/2009–СГ4–39.

От выселения за просрочку по ипотеке не спасут использование материнского капитала, прописанные в квартире несовершеннолетние дети и статус инвалида. Во всех ситуациях есть законные основания для выселения жильцов и последующей реализации недвижимости.

Послабление возможно при наличии несовершеннолетних детей и подтвержденных уважительных причин неуплаты — например, сокращение на работе или ухудшение здоровья. Суд может отказать в моментальном выселении и взыскании имущества — заемщику дадут до 12 месяцев, чтобы исправить ситуацию и продолжить выполнять обязательства.

Читайте также: «Какие последствия наступают
за просрочку по кредиту?». 

Когда банку нельзя выселять за долги по ипотеке?

В ст. 54.1 закона от 16.07.1998. № 102-ФЗ сказано, когда банку нельзя взыскать квартиру или дом за неуплату по ипотеке:

• задолженность меньше 5% от стоимости недвижимости;

• просрочка не превышает трех месяцев.

Например, заемщик не платит пять месяцев, накопился долг 210 тыс. руб. Стоимость квартиры — 6,2 млн руб. Текущая задолженность меньше 5% стоимости залога, хотя просрочка превышает три месяца. Чтобы банк мог забрать квартиру в счет долга, должны быть выполнены оба условия из ст. 54.1 ФЗ-102.

Как избежать выселения?

Если просрочили платежи по ипотеке, не игнорируйте банк. Не отвечать на звонки и не выполнять обязательства — худший вариант. Вас посчитают недобросовестным клиентом и быстрее инициируют взыскание жилья.

Идите первым на контакт. Например, уволили с работы, и вы понимаете, что через три недели не хватит денег на ежемесячный платеж. Позвоните менеджеру, объясните ситуацию и начните рассматривать варианты досудебного урегулирования.

Реструктуризация

Реструктуризация — это изменение условий для снижения нагрузки. Предлагают клиентам, которые раньше добросовестно выполняли обязательства и обосновали причины просрочек. Например, подтвердили увольнение или ухудшение здоровья.

Банки предлагают увеличить срок договора, чтобы уменьшить ежемесячный платеж. Возможны и другие варианты — например, корректировка графика платежей. Или введение льготного периода, в течение которого нужно платить только проценты.

Минус реструктуризации — негативное влияние на кредитную историю. Другие банки увидят, что раньше у вас были сложности и не было возможности выполнять обязательства на первоначальных условиях.

Ипотечные каникулы

Ипотечные каникулы (ИК) — это полное или частичное освобождение от платежей на срок до шести месяцев. Платежи и проценты переносят на конец ипотеки, а сами ИК не влияют на кредитную историю.

ИК одобряют, если сумма ипотеки не превышает 15 млн руб., залоговое жилье — единственное у семьи, но только при наличии уважительной причины:

• потеря работы;

• снижение доходов от 30%;

• появление новых иждивенцев;

• временная нетрудоспособность из-за болезни;

• заемщик стал инвалидом;

• в регионе объявлен режим ЧС.

Ипотечные каникулы можно активировать только один раз до окончания срока ипотеки. Но банкам разрешено менять ограничение. Например, некоторым клиентам Сбер дает ИК два раза.

Рефинансирование

Если сложно платить ипотеку, посмотрите предложения других банков с пониженными ставками и прочими льготами. Оформите новый кредит, чтобы погасить старый, и продолжите выполнять обязательства на более выгодных условиях — это и есть рефинансирование.

В отличие от реструктуризации, рефинансирование оформляют в любом банке. Но заемщик не получает деньги — их отправляют кредитной организации, чтобы закрыть текущие обязательства.

Рефинансирование не ухудшает кредитную историю. Его рассматривают как возможность сократить затраты и сэкономить, а не как инструмент для разрешения сложностей.

О том, где оформить рефинансирование
ипотеки — читайте здесь

Воспользоваться страховкой

При получении ипотеки оформляют страховку на случай потери здоровья или работы. Используйте ее, чтобы страховая компания выполняла обязательства за вас, пока не решите проблемы.

Однако, в договорах со страховыми много нюансов. Чтобы воспользоваться вариантом, придется доказать, что ваша ситуация — это страховой случай.

Продать квартиру

Это крайний вариант, если понимаете, что в ближайшее время ситуация не улучшится и нет подходящего рефинансирования. Пока не выселили из квартиры, согласуйте с банком продажу жилья по рыночной цене. Это позволит закрыть долг, взять квартиру подешевле или временно переехать на съемную.

Таким образом, выселение за долги по ипотеке возможно даже из единственного жилья. Не поможет использование материнского капитала, наличие несовершеннолетних детей и статус инвалида. Если столкнулись с проблемами, не скрывайтесь от банка — контактируйте и совместно ищите компромиссы.

Оптимальный вариант — рефинансирование, которое снижает ставку, ежемесячный платеж и не ухудшает кредитную историю. Если хотите быстро решить вопрос, обратитесь в МБК. Мы подберем предложение, и вам не придется собирать справки и искать поручителей.