Купить квартиру непросто — нужно усердно копить деньги в течение нескольких лет, параллельно арендуя чужие квадратные метры. Один из способов решить жилищный вопрос здесь и сейчас — взять квартиру в ипотеку. В статье подробно рассказали, что такое ипотека и на каких условиях ее дают банки в 2023 году.

Особенности ипотеки

Ипотека — это залог имущества, при котором оно остается во владении и пользовании заемщика. Кредитор же приобретает право реализовать его для закрытия долговых обязательств, если должник не исполняет их. В России ипотека регулируется законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ипотечный кредит — элемент ипотечной системы. Представляет собой целевой заем на жилье. Приобретаемая недвижимость передается в залог банку. Благодаря этому сумма кредита и срок его погашения большие.

Условия ипотеки

Условия ипотеки в 2023 году определяются политикой банка, правилами ЦБ РФ и мерами господдержки.

Сумма кредита

Сумма ипотечного кредита — деньги, которые банк предоставляет для приобретения недвижимости и решения сопутствующих задач. К ним относятся оформление страховки и оплата услуг нотариуса.

В 2023 году банки предоставляют кредит на сумму от 300 тыс. руб. Максимальный размер займа составляет 85–90% от стоимости недвижимости.

Ставка

Ставка по ипотеке — это процент за пользование кредитными деньгами. Она определяется ключевой ставкой Центробанка, которая на 2023-й составляет 7,5% годовых. Когда ставка ЦБ повышается, кредит дорожает, и наоборот.

На размер процента по ипотеке также влияют риски банков, связанные с невыплатой кредита. В 2022 году они возросли в связи со специальной военной операцией. В Госдуме был принят закон № 377-ФЗ, согласно которому коммерческие банки должны списывать долги мобилизованным, если они получат инвалидность или погибнут. На фоне этого финансовым организациям пришлось повысить ставку по кредитам, чтобы компенсировать возможные убытки. Ипотечные договоры, не подпадающие под условия специальных мер господдержки, обычно заключаются со ставкой 10,9%.

Срок кредитования

Ипотеку банки дают на срок до 30 лет. Чем дольше заемщик пользуется заемными средствами, тем больше переплата и, соответственно, стоимость квартиры. Однако ежемесячный платеж будет меньше.

Воспользуемся калькулятором ипотеки и разберем на примере. Если вы оформите кредит на 15 млн руб. на десять лет по ставке 10,9%, ежемесячный платеж составит около 205 тыс. руб. Если вы увеличите срок кредитования до 20 лет, то гораздо меньше — 153 тыс. руб.

Кредиторы разрешают досрочно погашать кредит. Поэтому целесообразно брать ипотеку на много лет. Так вы сможете гибко управлять средствами, а не делать платежи на последние деньги.

Первоначальный взнос

Долю стоимости недвижимости заемщик оплачивает сам. Она составляет 10–15% от рыночной стоимости жилья.

Взять ипотеку без первого взноса сегодня практически невозможно. Банки требуют его в качестве подтверждения платежеспособности заемщика. Источником первоначального взноса могут служить сбережения, деньги от реализации движимого и недвижимого имущества, материнский капитал. 

Оптимальное соотношение собственных и кредитных средств составляет 50 на 50. Большой первоначальный взнос выступает компенсирующим критерием и повышает шанс на одобрение ипотеки. Кроме того, он снижает годовую ставку.

Недвижимость

Оформить в ипотеку можно недвижимость, которая включена в Росреестр и находится на территории страны. Объект должен быть высоколиквидным — пригодным для проживания, не обремененным правами третьих лиц, не ветхим и не аварийным. Приобретать недвижимость разрешено как на первичном, так и на вторичном рынках. 

Какие квартиры нельзя купить по ипотеке — читайте здесь

Требования к заемщикам

Ипотека — доступный банковский продукт. Взять ипотеку могут как граждане РФ, так и иностранцы, решившие осесть в стране. Для последних банки предлагают специальные кредитные программы. Регистрация по месту жительства или пребывания не обязательна.

Возрастные границы от 18 до 75 лет. Верхняя возрастная граница привязана к сроку погашения кредита. Например, если вы планируете брать ипотеку на 15 лет, то на момент ее оформления ваш возраст не должен превышать 60 лет.

Ограничений по роду деятельности нет. Ипотека доступна сотрудникам в найме, государственным служащим, предпринимателям, самозанятым. Однако банки устанавливают требования к трудовому стажу — от трех месяцев на нынешней работе.

Даже если вы соответствуете всем требованиям, это не означает, что ипотека будет одобрена. Банки проверяют уровень дохода и кредитную историю, оценивают материальное положение и социальный статус. На основании этого они делают вывод о вашей благонадежности и выносят вердикт по заявке.

Порядок оформления ипотеки

Процесс оформление ипотеки может занять от нескольких дней до нескольких месяцев.

Определитесь с банком 

Выбор банка для оформления ипотеки имеет первостепенное значение. Нужно убедиться, что кредитор не исчезнет, не лишится лицензии и предлагает выгодные условия. 

Надежными считаются банки, которые более 10 лет работают на финансовом рынке России и имеют развитую филиальную сеть. К ним, например, относятся Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Газпромбанк. Если вы выбрали малоизвестный банк, проверьте наличие у него государственной лицензии и размер уставного капитала с помощью онлайн-справочника на сайте Центробанка.

Для получения ипотеки на выгодных условиях обращайтесь в банк, где вы на хорошем счету. Держателям карт, вкладчикам и участникам зарплатного проекта банки предоставляют дисконт на ставку.

Подайте заявку на ипотечный кредит

Подать заявку вы можете двумя способами: лично в отделении банка или на его сайте онлайн. Кредитору необходимо предоставить пакет документов, в который входят:

• паспорт гражданина с отметкой о регистрации;

• справка о временной регистрации (при отсутствии постоянной регистрации в регионе);

• СНИЛС;

• документы, подтверждающие доход (справка 2-НДФЛ, трудовая книжка, налоговая декларация).

Банк даст ответ по заявке в течение трех дней после обращения. Предварительное одобрение не окончательное, но позволяет узнать базовую ставку и максимально одобренную сумму. Точные условия кредитования будут сформированы позже на этапе фактического заключения сделки.

Выберите жилье 

Найдите жилье, которое нравится вам и соответствует требованиям банка. Кредитор дает на это три месяца — столько действует предварительное одобрение заявки по кредиту.

Затем подготовьте пакет документов, в который входят:

• документ-основание появления права собственности;

• выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости;

• отчет об оценке недвижимости;

• документы застройщика или продавца.

Перечень документов зависит от типа недвижимости. Полный их список сообщит банк.

Заключите договор

После проверки недвижимости кредитор согласовывает с вами и продавцом дату и время заключения договора по ипотеке. После его подписания банк предоставляет кредитные деньги.

Денежные расчеты проводятся по безопасной схеме — через банковскую ячейку, аккредитив или счет эскроу. Продавец получает свои деньги сразу после регистрации ипотеки Росреестром. Обычно это занимает три дня.

На ипотечную квартиру банк накладывает обременение. Она становится предметом залога на весь срок действия кредитного договора.

Риски ипотечного кредитования

Ипотека в России считается рискованным видом кредитования — накладывает отпечаток нестабильная экономическая ситуация в стране. Поэтому при принятии решения, брать кредит или нет, необходимо учитывать следующие риски.

Уменьшение или утрата дохода 

Увольнение с работы, снижение заработной платы, рост расходов — такое может случиться с каждым. Однако выполнять кредитные обязательства перед банком все равно придется, ведь в противном случае можно лишиться жилья.

Длительный срок ипотечного кредитования не позволяет учесть все возможные обстоятельства, которые могут повлиять на вашу способность выплачивать кредит. В сложной финансовой ситуации вы можете оформить кредитные каникулы и взять легальную передышку от платежей на срок до полугода, но только один раз.

Валютный риск

Валютный риск возникает, если вы получаете зарплату в рублях, а оформляете ипотеку в иностранной валюте, чтобы уменьшить годовую ставку. В договоре банк указывает, что платежи нужно совершать в рублях по курсу Центробанка. И если курс изменится не в вашу пользу, придется платить больше. 

Сниженная ставка по валютным кредитам не компенсирует сопутствующие риски. Поэтому если вы получаете доход в рублях, берите ипотеку в национальной валюте.

Снижение рыночной стоимости недвижимости

Ситуация на рынке недвижимости нестабильная — цены могут обвалиться в любой момент. Если вы не сможете выплачивать ипотеку и заложенную квартиру придется реализовать, то вырученных средств может не хватить для погашения долга. Таким образом вы лишитесь квартиры и останетесь должны банку.

Специальные ипотечные программы

Ипотека — социально значимая услуга, поэтому правительство вводит меры поддержки ипотечных заемщиков. Для отдельных категорий граждан действуют специальные программы, позволяющие приобрести недвижимость с низкой процентной ставкой, субсидируемой государством. Рассмотрим некоторые из них.

Ипотека с господдержкой

Программа действует с 2020 года с целью поддержки строительного сектора. Согласно ее правилам, можно приобрести квартиру в новостройке. Ипотечная ставка на 2023 год — 8%. Получить государственную помощь могут все граждане РФ.

Семейная ипотека

Программа предназначена для семей с детьми. Ставка по ней составляет 6% годовых. Действие программы распространяется на новую недвижимость. На ее покупку предоставляется до 12 млн руб. 

Ипотека для ИТ-специалистов

С целью развития ИТ-сектора государство вводит меры поддержки айтишников. Для сотрудников аккредитованных компаний ставка по ипотеке составляет 5% годовых. 

Читайте также: «Льготная ипотека для ИТ-специалистов стала доступней: новые условия в 2023 году»

Военная ипотека

Пока гражданин проходит военную службу, государство платит за него кредит — в этом суть военной ипотеки. Оформить ее могут участники накопительно-ипотечной системы (НИС), которые открыли счет три года назад. На него поступают субсидии от государства, которые идут на первый взнос по ипотеке. Срок кредитования не ограничен. Главное, чтобы к окончанию выплаты кредита заемщик не был старше 50 лет.

Ипотечные программы банков

Крупные российские банки помогают гражданам приобрести жилье. Рассмотрим стандартные программы некоторых из них.

Альфа-банк

Альфа-банк кредитует по базовой ставке 12,29%. Однако она может быть снижена до 8,9% при подключении опции «Хочу ниже», покупки недвижимости у партнеров, подачи онлайн-заявки. Размер кредита — до 70 млн руб. Размер первого взноса — 15%. Срок действия договора — до 30 лет.

ВТБ

Ипотека в ВТБ предоставляется по ставке 10,9%. Однако увеличивается на 0,3 п. п. при отказе от цифровых сервисов банка и на 0,5 п. п., если первоначальный взнос составляет менее 20%. Сумма займа — от 500 тыс. руб. до 60 млн руб. Необходим первый взнос от 10%.

Сбербанк

В Сбербанке ипотеку можно оформить по ставке 10,9% годовых. Однако предусмотрены надбавки, в том числе:

• + 1 п. п. при отказе от страховки;

• + 1 п. п., если не быть зарплатным клиентом банка;

• + 0,5 п. п., если первоначальный взнос менее 20%;

• + 0,3 п. п. при отказе от электронных сервисов банка;

• + 0,3 п. п. при покупке квартиры не у партнера банка.

Минимальная сумма кредита составляет 300 тыс. руб. Банк готов предоставить до 90% от договорной стоимости объекта.

Сбербанк дает ипотеку без первого взноса. Но взамен он требует представить залог в виде уже имеющейся недвижимости. В противном случае первый взнос составит 10%.

Плюсы и минусы ипотеки 

Плюсы:

• Быстрое решение жилищного вопроса. Из-за инфляции накопить на собственную квартиру сложно. Ипотека же позволяет не откладывать покупку жилья — нужно внести первоначальный взнос, а остальные деньги предоставит банк.

• Собственная недвижимость. Больше не придется ютиться с родственниками в одной квартире или арендовать чужое жилье. Никто не скажет вам, что нельзя с животными или детьми, не запретит приводить друзей или делать перестановку, не попросит внезапно освободить жилплощадь.

• Фиксированный ипотечный платеж. Сумма взносов по ипотеке не меняется в течение срока действия кредитного договора. Вы защищены от непредвиденных финансовых расходов, связанных с инфляцией и другими экономическими факторами.

• Выгодное капиталовложение. Квартира с годами будет только расти в цене. Так вы защитите сбережения от инфляции.

Минусы:

• Переплата по кредиту. В среднем она составляет треть от стоимости квартиры.

• Высокая финансовая нагрузка. Платить по ипотеке нужно каждый месяц. Платежи съедают часть дохода, поэтому придется ограничивать себя.

• Риск потерять квартиру. Из-за несоблюдения долговых обязательств вы можете лишиться недвижимости — банк продаст ее, чтобы закрыть долг.

• Сложность оформления. Банки требовательны к заемщикам, так как дают в кредит миллионы. Для одобрения заявки нужно иметь высокий доход, собрать запрашиваемую документацию, пройти многочисленные банковские проверки.