Как правильно переоформить семейную ипотеку при продаже квартиры

Семейная ипотека дает шанс купить жилье под 6% годовых, но переоформить ее не так просто. Банки проверяют заемщиков, оценивают стоимость квартиры и требуют полный пакет документов. Разберем, как пройти процедуру и переоформить кредит.

Что такое семейная ипотека

Семейная ипотека — программа господдержки, которая позволяет семьям с детьми купить жилье под 6% годовых.

Участвовать могут семьи с ребенком младше шести лет или с двумя несовершеннолетними детьми. В маленьких городах и отдаленных населенных пунктах иногда упрощают условия.

В чем сложность переоформления

Переоформление семейной ипотеки — это замена заемщика, добавление или исключение созаемщика, передача долга другому человеку.

Главная трудность в том, что семейная ипотека — льготная программа. Если покупатель не соответствует требованиям, банк откажет переоформить кредит или предложит поменять условия на рыночные с высокой ставкой.

Если заработка не хватит для ежемесячных платежей, а в КИ есть просрочки, компания откажет переоформлять долг. 

Перед сделкой проводят повторную оценку жилья. Если стоимость ниже остатка долга, переоформление невозможно. Дополнительно покупателю придется оформлять новый полис страхования.

Любое переоформление семейной ипотеки требует согласования с банком. Нельзя распоряжаться жильем до погашения долга по своему усмотрению, потому что оно находится в залоге.

Какие способы доступны для переоформления

Рефинансирование. Новый ипотечный кредит закрывает старый. Договор оформляют на того, кто принимает обязательства. Банк проверяет его доходы и кредитную историю. Минус рефинансирования ипотеки при рождении второго ребенка — комиссии, страховки и расходы на оценку жилья.

Перевод кредита в том же банке. Иногда банк соглашается заменить заемщика в действующем договоре. Новый кандидат проходит стандартную проверку. Но согласие остается на усмотрение банка.

Уступка права требования. Права по ипотеке передают другому лицу через договор уступки и замену договора залога. Такое возможно только при согласии банка.

Изменение состава созаемщиков. Банк может добавить нового созаемщика или убрать старого. В первом случае ответственность делится, во втором оставшийся заемщик подтверждает платежеспособность.

Реструктуризация. Банк пересматривает график выплат и включает нового участника, который берет на себя часть обязательств.

Продажа доли. Если жилье оформлено в долях, продают долю и направляют деньги на погашение части кредита. Новый собственник принимает оставшиеся обязательства.

Читайте также: «Как быстро погасить ипотеку
и не ухудшить качество жизни?»

Комбинированные схемы. Иногда используют сразу несколько вариантов: часть долга рефинансируют, часть продолжают платить по старому договору.

Как переоформить семейную ипотеку

Переоформление семейной ипотеки включает пять этапов:

1. Обращение в банк. Подайте заявление о смене заемщика или переоформлении кредита. Укажите нового заемщика и причину. Банк закажет оценку жилья, чтобы проверить актуальную стоимость.
2. Подготовка документов. Понадобятся паспорта заемщиков, справки о доходах, документы на жилье и при необходимости свидетельство о браке.
3. Проверка нового заемщика. Банк оценивает доходы, кредитную историю и обязательства. На проверку уходит до двух недель.
4. Согласование условий. Если кандидат одобрен, согласуют ставку, срок кредита, график платежей и страхование. Чтобы зафиксировать изменения, подписывают допсоглашение к кредитному договору. Банк обновит график платежей для нового заемщика.
5. Регистрация в Росреестре. Документы подают в Росреестр или МФЦ для обновления записи о залоге. Процедура занимает 10–30 дней.

После сделки напомните новому собственнику, чтобы проверил сохранение льготной ставки. Если банк поставил рыночную, нужно узнать причину и возможность восстановления.