Российское правительство борется с проблемой «резиновых квартир». Для этого 1 сентября 2022 года ввели запрет на микродоли (ФЗ № 310). Поэтому если вы решили продать свои пять квадратов, столкнетесь с трудностями. В статье рассказали, какие способы продажи микродоли существуют.

Что такое микродоля?

Микродоли — маленькие части квартиры или дома, которые принадлежат нескольким лицам на правах общей собственности. Их размер может составлять десятую или даже сотую часть жилой площади.

Микродоли образуются в результате:

• деления жилплощади из-за наследования;

• раздела совместно нажитого имущества;

• покупки недвижимости с использованием материнского капитала.

Проблема микродолей возникла, когда собственники стали делить их на еще меньшие части для продажи. Люди покупали один квадрат жилплощади, чтобы получить прописку и причитающиеся к ней преимущества — например, место в детском саду. В результате в одной квартире регистрировались десятки людей.

Параллельно процветала деятельность «черных риелторов». Они покупали микродолю, подселяли к собственникам асоциальных личностей и вынуждали первых продавать квартиру за бесценок.

1 сентября 2022 года правительство внесло поправки в Жилищный кодекс, чтобы предотвратить подобные ситуации. Теперь нельзя выделить в жилье долю менее 6 кв. м, а также продать ее. Исключения — случаи приватизации, наследования, использования материнского капитала.

Способы продажи микродоли

Жилищный кодекс не запрещает владеть микродолей менее 6 кв. м, однако продать ее будет непросто. Есть три законных способа.

Продажа доли другим собственникам

Вы можете продать микродолю совладельцу квартиры. Главное, чтобы в результате сделки размер его доли составил не менее 6 кв. м.

Продажа нескольких долей одновременно

Другой способ — объединиться с другими собственниками.

Предположим, что брат отказался от предложения и тоже решил продать микродолю. Чтобы обойти законодательное ограничение, вы объединились и предложили стороннему покупателю 9 кв. м. Претензий к такой сделке у контролирующих органов не будет.

Получение компенсации через суд

Если другие собственники не хотят покупать микродолю или объединяться для продажи, остается последний вариант — подача судебного иска. Судья признает долю в недвижимости незначительной и обяжет других собственников принудительно выкупить ее по рыночной стоимости.

Продажа микродоли: пошаговая инструкция

Наиболее простой вариант — сделка не с посторонним покупателем, а с другим совладельцем недвижимости. Для продажи микродоли:

1. Проверьте, какая доля в квартире вам принадлежит. Для этого закажите выписку из ЕГРН через Госуслуги или в МФЦ.

2. Предупредите других собственников о продаже. Отправьте им письменное извещение с указанием размера микродоли и ее стоимости.

3. Выберите одного покупателя из совладельцев.

4. Подготовьте пакет документов для совершения сделки: ваш паспорт и паспорт покупателя, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы на микродолю — например свидетельство о праве на наследство. 

5. Заключите договор купли-продажи. В нем укажите размер микродоли, общую площадь квартиры, цену продажи, список совладельцев и размер их долей. 

6. Заверьте договор нотариально. Для этого предоставьте нотариусу документацию по сделке.

7. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре. Документы в Росреестр направит нотариус. Вам нужно только заплатить госпошлину. Сделка будет зарегистрирована в течение трех дней.

Подробно о том, как оформить договор купли-продажи — читайте здесь.

Если вы совершаете сделку с посторонним человеком, сначала объедините свою микродолю с микродолей другого собственника. Для этого через портал Госуслуг или в МФЦ подайте заявление о переоформлении права на собственность, а затем получите выписку из ЕГРН о единоличном владении. Далее следуйте инструкции выше.