Получить деньги
Закрыть долги
Продать квартиру
Все разделы
Получить деньги
Все разделы
Закрыть долги
Все разделы
Продать квартиру
Помощь в продаже квартиры
Продажа с обременением
Как оставить заявку
Вы можете оставить заявку через наш сайт в любое время или обратиться к нам по телефону +7 (495) 99-888-96 с 9:00 до 19:00 по МСК в рабочие дни.
В остальное время Вы можете заполнить заявку у нас на сайте или написать на эл. почту: info@mbk.ru
Связаться с нами
Москва, ул. Забелина, д. 1а
(в минуте ходьбы от Китай-город)
Пн-Пт 10:00–19:00, Сб-Вс – выходные
По предварительной договоренности возможна встреча с нашим представителем и в другое время.
+7 495 99 888 96
info@mbk.ru
Посмотреть видео, как к нам пройти
Недвижимость
6 ошибок инвестирования в жилую недвижимость с ипотекой
Павел Пожидаев
Специалист по продаже недвижимости
8,709
5 1
7 месяцев назад
Некогда читать?
Оглавление
  1. Ошибка 1. Неправильная оценка объекта
  2. Ошибка 2. Узкий взгляд на рынок
  3. Ошибка 3. Спешка
  4. Ошибка 4. Отсутствие плана досрочного погашения
  5. Ошибка 5. Неверная трактовка собственных сил
  6. Ошибка 6. Отказ от диверсификации

Несмотря на экономическую обстановку, инвестирование в жилье остается «тихой гаванью». Оно по-прежнему дает от 10–15% годовых с минимумом рисков. Но это возможно при ответственном подходе и понимании, на что смотреть в первую очередь и как действовать. Рассказываем о типичных ошибках начинающих инвесторов, которые обходятся в сотни тысяч рублей.

 

Ошибка 1. Неправильная оценка объекта

Инвесторы выбирают объекты для вложений по потенциальной доходности. Существует неписанное правило: показатель должен быть выше ставки банковского депозита. Иначе инвестиции не имеют смысла: проще и безопаснее положить деньги на вклад, чем тратить время и покупать квартиру.

Что делают неопытные инвесторы? Бегло смотрят строящиеся ЖК и выбирают первый понравившийся. Перспективу если и оценивают, то по поверхностным мнениям с форумов или по рассказам псевдоэкспертов. С таким подходом доходность в лучшем случае едва ли дотягивает до ставки депозитов, в худшем инвестор терпит убытки.

Что делают опытные инвесторы?

1. Комплексно оценивают ЖК. Рассматривают транспортную доступность, инфраструктуру, экологичность района и конкуренцию в радиусе 3–5 км. 

Спрос на продажу или аренду во многом зависит от наличия в пешей близости остановок общественного транспорта, садиков, школ, поликлиник и других социальных объектов. И учитывают не обещания девелоперов, а проектную документацию и разрешения на строительство.

2. Включают в расчет дополнительные расходы, в т. ч. переплату по процентам за ипотеку, оформление страховки и оценку жилья. Если рассматривают вторичный рынок, то закладывают приблизительный бюджет на ремонт.

После комплексной оценки жилого комплекса рассчитывают прогнозируемую доходность, сравнивают с другими объектами и выбирают наиболее перспективный.

Не ведитесь на специальные программы кредитования. В 2022 г. популярностью пользовалась ипотека со ставкой 0,01% годовых. Фактически щедрое предложение компенсировали увеличением цены на 20–30%. Поэтому до сделки сравнивайте доступны варианты и рассчитывайте доходность.

О пяти правилах выгодных инвестиций в недвижимость читайте здесь.

 

Ошибка 2. Узкий взгляд на рынок

Начинающие инвесторы считают, что максимальную доходность приносят квартиры в проектах на стадии котлована. Во-первых, доступна льготная ипотека. Во-вторых, в начале строительства девелоперы предлагают минимальные цены.

Это верное мнение, но не ограничивайтесь первичным рынком котлованов. Опытные инвесторы рассматривают разные предложения и иногда попадают на выгодные сделки с частниками в середине строительства. Например, если собственник продает квартиру с большим дисконтом по жизненным обстоятельствам. И даже на вторичке встречаются квартиры с повышенной доходностью.

Чтобы не упустить выгодные предложения, широко оценивайте рынок: 

  • изучайте разные предложения;

  • рассчитывайте доходность;

  • сравнивайте по стоимости, перспективности, первоначальному взносу, ставке по ипотеке, планам на досрочное погашение и по другим факторам.

 

Ошибка 3. Спешка

Когда неопытный инвестор находит перспективный объект, появляется соблазн быстрее закрыть сделку. Ведь каждый день стоимость может вырасти и снизить доходность перепродажи или сдачи в аренду. Спешка приводит к импульсивным решениям и финансовым потерям.

Опытные инвесторы знают, что вложения в недвижимость требуют «холодной» головы. Это касается следующего:

  • Выбор банка. Сравнивайте предложения 5–10 организаций, которые предлагают разные ставки, стоимость страховки и оценки объекта. Если выбирать из нескольких вариантов, не упустите выгодный оффер.

  • Проверка застройщика. Даже известные компании сталкиваются с трудностями, замораживают строительство или вовсе отказываются реализовывать проект. Проверяйте финансовое состояние компаний, риски банкротства и споры с государственными органами. Не торопитесь и оценивайте каждый подозрительный фактор.

  • Сравнение с конкурентами. В городах-миллионниках к продаже предлагаются квартиры в десятках жилых комплексов. Девелоперы привлекают внимание инвесторов акциями, спецпредложениями и бонусами, чтобы заработать максимум. Если не торопиться, то дождетесь выгодного предложения и повысите доходность вложений.

 

Ошибка 4. Отсутствие плана досрочного погашения

Досрочное погашение — это ключ к высокой доходности. Неопытные инвесторы платят по графику и отбирают прибыль сами у себя.

До вложения в проект подумайте, как досрочно закрыть ипотеку. Не выбирайте квартиры, где ежемесячный платеж займет 50–60% дохода. Снизьте планку и рассмотрите варианты, на которые потратите 20–30%, но погасите досрочно.

Составьте план действий: например, раз в 2–3 месяца делать двойной платеж или каждый год откладывать по 400 000 руб. и разом вносить на досрочное погашение. Вне зависимости от выбранной стратегии помните, что это выгодно в первую половину срока, когда большая часть ежемесячного платежа идет на проценты.

Не отказывайтесь от любых возможностей досрочного погашения с уменьшением срока ипотеки. Даже один дополнительный платеж в год — это экономия. Например, наш клиент оформил 15-летнюю ипотеку на 8 млн руб. под 8% годовых. После первого двойного платежа срок сократился на 3 месяца, а экономия на процентах составила ~ 170 000 руб.

Читайте также: «Как быстро погасить ипотеку
и не ухудшить качество жизни?»

 

 

Ошибка 5. Неверная трактовка собственных сил

Инвесторы хотят быстрее закрыть ипотеку, чтобы не переплачивать по процентам и повысить доходность. В погоне за прибылью кредит оформляют на 5–10 лет и обременяют себя высоким ежемесячным платежом.

Если платеж составляет 50–70% дохода, то вы попадаете в зону высокого риска. Даже маленькие трудности делают ношу непосильной — это приводит к просрочкам, ухудшению кредитной истории и в крайнем случае к аресту имущества. Поэтому до заключения сделки объективно оцените силы и предусмотрите риски.

Стабильный доход не гарантирует отсутствие проблем. С высоким платежом придется много экономить, отказаться от отдыха и ярких впечатлений — это утомляет, нередко наступает эмоциональное выгорание. Рано или поздно вы сорветесь или потеряете доход из-за депрессии и переутомления. 

Что лучше? Взять ипотеку на 15–20 лет и планировать досрочное закрытие за 8–10 лет. Платеж займет 20–40% от дохода: выполнению обязательства не помешают мелкие форс-мажоры, а в жизни сохранится комфортный уровень.

 

Ошибка 6. Отказ от диверсификации

Диверсификация — это распределение ресурсов по разным активам. Известная пословица гласит: «Не клади яйца в одну корзину». Если уроните ее — разобьются все яйца. Но если положите их в 3 корзины, то трудный момент удастся минимизировать потери.

Начинающие инвесторы нарушают базовое правило инвестирования и тратят капитал на покупку одной квартиры подороже. Это чревато финансовыми потерями, если застройщик заморозит объект. Деньги вернут с эскроу-счета, но вы потеряете время и часть капитала из-за инфляции.

Диверсифицируйте капитал, делите его на покупку 2–3 квартир. Например, есть 20 млн руб. — покупаем две квартиры попроще вместо одной в ЖК бизнес-класса. Если с первым объектом что-то произойдет, второй частично или полностью компенсирует потери.

Оптимальная диверсификация — инвестирование в 2–3 и более направлений. Вкладывайте деньги не только в недвижимость, но и в другие активы — акции, облигации, коммерческие помещения, работающий бизнес и т. п.

Если не допускать эти ошибки, вероятность убытков не станет нулевой, но вырастут шансы на успех. Помните, что любое инвестирование — это риски. Поэтому выделяйте ту часть капитала, потеря которой не станет критичной и не ухудшит уровень жизни.

© «МБК». При полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна. Нашли ошибку в тексте? Выделите нужный фрагмент и нажмите Ctrl + Enter.

Читайте также

8,709
5 1
Недвижимость

Комментарии

1
Vse Doma

Я думал, что инвестировать в недвижимость с ипотекой не стоит. Статья больше о том, как правильно взять квартиру в ипотеку, если речь не идет о коммерческой недвижимости.

Оставьте свой комментарий к этой публикации

Оцените материал

Ваша оценка помогает
улучшать материалы

Александр Шипило
Александр Шипило
Эксперт по финансовым продуктам

Посмотрите
онлайн-лекцию

«Три способа избавиться от долгов»
Записаться на онлайн-лекцию
Куда отправить материал?