Несмотря на экономическую обстановку, инвестирование в жилье остается «тихой гаванью». Оно по-прежнему дает от 10–15% годовых с минимумом рисков. Но это возможно при ответственном подходе и понимании, на что смотреть в первую очередь и как действовать. Рассказываем о типичных ошибках начинающих инвесторов, которые обходятся в сотни тысяч рублей.

Ошибка 1. Неправильная оценка объекта

Инвесторы выбирают объекты для вложений по потенциальной доходности. Существует неписанное правило: показатель должен быть выше ставки банковского депозита. Иначе инвестиции не имеют смысла: проще и безопаснее положить деньги на вклад, чем тратить время и покупать квартиру.

Что делают неопытные инвесторы? Бегло смотрят строящиеся ЖК и выбирают первый понравившийся. Перспективу если и оценивают, то по поверхностным мнениям с форумов или по рассказам псевдоэкспертов. С таким подходом доходность в лучшем случае едва ли дотягивает до ставки депозитов, в худшем инвестор терпит убытки.

Что делают опытные инвесторы?

1. Комплексно оценивают ЖК. Рассматривают транспортную доступность, инфраструктуру, экологичность района и конкуренцию в радиусе 3–5 км. 

Спрос на продажу или аренду во многом зависит от наличия в пешей близости остановок общественного транспорта, садиков, школ, поликлиник и других социальных объектов. И учитывают не обещания девелоперов, а проектную документацию и разрешения на строительство.

2. Включают в расчет дополнительные расходы, в т. ч. переплату по процентам за ипотеку, оформление страховки и оценку жилья. Если рассматривают вторичный рынок, то закладывают приблизительный бюджет на ремонт.

После комплексной оценки жилого комплекса рассчитывают прогнозируемую доходность, сравнивают с другими объектами и выбирают наиболее перспективный.

Не ведитесь на специальные программы кредитования. В 2022 г. популярностью пользовалась ипотека со ставкой 0,01% годовых. Фактически щедрое предложение компенсировали увеличением цены на 20–30%. Поэтому до сделки сравнивайте доступны варианты и рассчитывайте доходность.

О пяти правилах выгодных инвестиций в недвижимость читайте здесь.

Ошибка 2. Узкий взгляд на рынок

Начинающие инвесторы считают, что максимальную доходность приносят квартиры в проектах на стадии котлована. Во-первых, доступна льготная ипотека. Во-вторых, в начале строительства девелоперы предлагают минимальные цены.

Это верное мнение, но не ограничивайтесь первичным рынком котлованов. Опытные инвесторы рассматривают разные предложения и иногда попадают на выгодные сделки с частниками в середине строительства. Например, если собственник продает квартиру с большим дисконтом по жизненным обстоятельствам. И даже на вторичке встречаются квартиры с повышенной доходностью.

Чтобы не упустить выгодные предложения, широко оценивайте рынок: 

• изучайте разные предложения;

• рассчитывайте доходность;

• сравнивайте по стоимости, перспективности, первоначальному взносу, ставке по ипотеке, планам на досрочное погашение и по другим факторам.

Ошибка 3. Спешка

Когда неопытный инвестор находит перспективный объект, появляется соблазн быстрее закрыть сделку. Ведь каждый день стоимость может вырасти и снизить доходность перепродажи или сдачи в аренду. Спешка приводит к импульсивным решениям и финансовым потерям.

Опытные инвесторы знают, что вложения в недвижимость требуют «холодной» головы. Это касается следующего:

• Выбор банка. Сравнивайте предложения 5–10 организаций, которые предлагают разные ставки, стоимость страховки и оценки объекта. Если выбирать из нескольких вариантов, не упустите выгодный оффер.

• Проверка застройщика. Даже известные компании сталкиваются с трудностями, замораживают строительство или вовсе отказываются реализовывать проект. Проверяйте финансовое состояние компаний, риски банкротства и споры с государственными органами. Не торопитесь и оценивайте каждый подозрительный фактор.

• Сравнение с конкурентами. В городах-миллионниках к продаже предлагаются квартиры в десятках жилых комплексов. Девелоперы привлекают внимание инвесторов акциями, спецпредложениями и бонусами, чтобы заработать максимум. Если не торопиться, то дождетесь выгодного предложения и повысите доходность вложений.

Ошибка 4. Отсутствие плана досрочного погашения

Досрочное погашение — это ключ к высокой доходности. Неопытные инвесторы платят по графику и отбирают прибыль сами у себя.

До вложения в проект подумайте, как досрочно закрыть ипотеку. Не выбирайте квартиры, где ежемесячный платеж займет 50–60% дохода. Снизьте планку и рассмотрите варианты, на которые потратите 20–30%, но погасите досрочно.

Составьте план действий: например, раз в 2–3 месяца делать двойной платеж или каждый год откладывать по 400 000 руб. и разом вносить на досрочное погашение. Вне зависимости от выбранной стратегии помните, что это выгодно в первую половину срока, когда большая часть ежемесячного платежа идет на проценты.

Не отказывайтесь от любых возможностей досрочного погашения с уменьшением срока ипотеки. Даже один дополнительный платеж в год — это экономия. Например, наш клиент оформил 15-летнюю ипотеку на 8 млн руб. под 8% годовых. После первого двойного платежа срок сократился на 3 месяца, а экономия на процентах составила ~ 170 000 руб.

Читайте также: «Как быстро погасить ипотеку
и не ухудшить качество жизни?»

 

Ошибка 5. Неверная трактовка собственных сил

Инвесторы хотят быстрее закрыть ипотеку, чтобы не переплачивать по процентам и повысить доходность. В погоне за прибылью кредит оформляют на 5–10 лет и обременяют себя высоким ежемесячным платежом.

Если платеж составляет 50–70% дохода, то вы попадаете в зону высокого риска. Даже маленькие трудности делают ношу непосильной — это приводит к просрочкам, ухудшению кредитной истории и в крайнем случае к аресту имущества. Поэтому до заключения сделки объективно оцените силы и предусмотрите риски.

Стабильный доход не гарантирует отсутствие проблем. С высоким платежом придется много экономить, отказаться от отдыха и ярких впечатлений — это утомляет, нередко наступает эмоциональное выгорание. Рано или поздно вы сорветесь или потеряете доход из-за депрессии и переутомления. 

Что лучше? Взять ипотеку на 15–20 лет и планировать досрочное закрытие за 8–10 лет. Платеж займет 20–40% от дохода: выполнению обязательства не помешают мелкие форс-мажоры, а в жизни сохранится комфортный уровень.

Ошибка 6. Отказ от диверсификации

Диверсификация — это распределение ресурсов по разным активам. Известная пословица гласит: «Не клади яйца в одну корзину». Если уроните ее — разобьются все яйца. Но если положите их в 3 корзины, то трудный момент удастся минимизировать потери.

Начинающие инвесторы нарушают базовое правило инвестирования и тратят капитал на покупку одной квартиры подороже. Это чревато финансовыми потерями, если застройщик заморозит объект. Деньги вернут с эскроу-счета, но вы потеряете время и часть капитала из-за инфляции.

Диверсифицируйте капитал, делите его на покупку 2–3 квартир. Например, есть 20 млн руб. — покупаем две квартиры попроще вместо одной в ЖК бизнес-класса. Если с первым объектом что-то произойдет, второй частично или полностью компенсирует потери.

Оптимальная диверсификация — инвестирование в 2–3 и более направлений. Вкладывайте деньги не только в недвижимость, но и в другие активы — акции, облигации, коммерческие помещения, работающий бизнес и т. п.

Если не допускать эти ошибки, вероятность убытков не станет нулевой, но вырастут шансы на успех. Помните, что любое инвестирование — это риски. Поэтому выделяйте ту часть капитала, потеря которой не станет критичной и не ухудшит уровень жизни.