Как оценивают квартиру для ипотеки

Перед выдачей ипотеки банк проверяет, сколько стоит квартира, которую хотите купить. Для этого нужен официальный отчет независимого оценщика. Без него сделка не состоится, а одобренная сумма будет меньше, чем рассчитывали.

Зачем нужна оценка квартиры

Когда оформляете ипотеку или заем без истории под залог, квартира становится обеспечением банка. Если перестанете платить, банк продаст ее и вернет деньги. Чтобы понять, сколько дадут покупатели, заказывают оценку у независимого специалиста с лицензией. Он осматривает квартиру, изучает рынок и готовит отчет.

Оценка важна не только банку, но и вам. Она показывает, не завысил ли продавец цену. Отчет станет аргументом на переговорах, если квартира стоит дешевле, чем просят.

При принятии решения о сумме кредита банк опирается на отчет оценщика. Если стоимость, по мнению специалиста, ниже заявленной цены, компания одобрит меньше денег — разницу придется покрывать из своего кармана или искать другой объект.

Чтобы оформить ипотеку на выгодных условиях, обратитесь в МБК. Мы расскажем о порядке, поможем собрать документы и выбрать наиболее выгодные условия, чтобы сэкономить на переплате.

Почему оценка обязательна

Оценка нужна не только банку и покупателю, но и страховой компании. Одно из условий в ипотеке — оформление полиса на приобретаемую недвижимость. Стоимость страховки определяют в том числе по результатам отчета.

Если не оформите полис, банк откажет в кредитовании или ухудшит условия: снизит сумму, завысит ставку или ограничит срок договора.

Можно ли обойтись без оценки

Некоторые банки запускают специальные программы, по которым выдают ипотеку без оценки. Например, Сбербанк с августа 2023 г. одобрил более 60 000 заявок, используя свою AI-модель для определения стоимости объекта.

Чаще такие программы действуют для вторичного рынка. Но условия по ним хуже, потому что без профессиональной оценки растут риски кредитной организации. Компании компенсируют это повышением ставки на 1–3 п. п.

О том, как работает ипотека с плавающей ставкой и кому она выгодна, читайте здесь.

Если нашли программу без оценки, не торопитесь сэкономить 5–10 000 ₽. Возможно, из-за повышения ставки потратите гораздо больше на проценты. Рассматривайте такой вариант, если срочно ищете жилье и не готовы тратить время на оценку.

Кто выполняет оценку

Закон не запрещает самому найти оценщика, который соответствует критериям. Но тогда банк будет дольше проверят отчет: он может потребовать дополнительные сведения или не принять результаты оценки.

Если не хотите рисковать и тратить время на переделки, уточните в банке список рекомендованных компаний. Так вы сэкономите нервы и быстрее перейдете к сделке.

Какие документы нужны для оценки

Для оценки стоимости квартиры оценщик запрашивает и проверяет документы.

Для квартиры на вторичке:

• паспорт собственника;

• выписка из ЕГРН — чтобы подтвердить право собственности;

• технический паспорт из БТИ — с планом, поэтажной схемой и размерами.

Для новостройки:

• договор долевого участия (ДДУ);

• акт приема-передачи квартиры — подтверждает, что приняли жилье;

• технический паспорт или экспликация — для анализа сведений о планировке;

• паспорт заявителя.

Иногда просят дополнительные документы:

• справки из ЖКХ, чтобы подтвердить характеристики квартиры и платежи;

• документы о перепланировке — если меняли план, нужны схемы или пояснения;

• свежие фото квартиры для оценки текущего состояния.

Чтобы сэкономить время и быстрее получить отчет, заранее соберите документы.

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

1. Найдите, кто сделает оценку. Чтобы отчет приняли быстрее, лучше выбирать проверенные компании из списка банка.

2. Когда определились с исполнителем, заключите договор. В нем прописывают цену, сроки и формат отчета. Обычно это PDF с электронной подписью, который отправляют в банк на проверку.

3. Оплатите услуги специалиста. Обычно компании работают по предоплате, реже — по постоплате после подготовки отчета.

4. Подготовьте паспорт, выписку из ЕГРН, техпаспорт и договор с застройщиком, если квартира в новостройке. Полный список подскажет оценщик.

5. Оценщик приедет в квартиру, сделает фото, проверит площадь, состояние, посмотрит дом и район. Учитывает все: от ремонта до того, есть ли поблизости школы и транспорт.

6. После осмотра специалист ищет похожие объекты в этом районе. Сравнивает метраж, этаж, отделку, инфраструктуру и рассчитывает рыночную цену квартиры.

7. Когда расчеты готовы, оценщик оформляет отчет: описание квартиры, фото, таблицы, итоговая стоимость. Этот документ прикладываете к заявке на ипотеку.

Читайте также: «Как биометрия повлияет на онлайн-сделки с недвижимостью»

Сроки и цена проведения оценки

Оценка квартиры занимает 1–3 рабочих дня. Сначала специалист приезжает, осматривает квартиру, делает фото. Потом готовит отчет и передает его вам или в банк. Некоторые компании предлагают экспресс-процедуры, чтобы подготовить отчет в течение суток или даже 6–8 часов.

Отчет действует полгода — этого времени хватит, чтобы оформить ипотеку. Но некоторые компании запрашивают новую оценку, если с момента старой прошло больше трех месяцев. Например, если резко изменились цены на недвижимость.

Цена зависит от города, срочности и типа жилья. В среднем заказчики платят от 5000 до 15 000 ₽. За срочную услугу берут на 30–50% больше — например, вместо 7000 ₽ заплатите 11 000 ₽.

Что влияет на оценку стоимости квартиры

Чтобы определить стоимость квартиры, оценщик учитывает:

Где находится квартира. Жилье рядом с метро, парком, школой или в центре города всегда дороже. Плюс к цене — чистый двор, тихая улица, зелень за окном. Минус — шум с дороги, мусор под подъездом или плохая экология.

Что собой представляет квартира: площадь, этаж, наличие балкона, высота потолков, планировка и отделка. Квартира с ремонтом и свежими обоями дороже, чем та, где нужно менять трубы.

В каком состоянии дом. Важен не только подъезд, но и дом в целом. Рабочий лифт, чистая лестница, освещение — это плюс. Текущий ремонт, свежая краска, новые трубы — еще один плюс. А вот разруха в подъезде, сломанный домофон и объявления о грядущем капремонте — минус.